Kdo odhadne hodnotu pozemku?

Řekneme vám, co je to katastrální hodnota a kde ji můžete zjistit.

Co je to katastrální hodnota

Katastrální hodnota je částka, kterou kraj oceňuje nemovitosti na svém území. Instaluje se do budov, staveb, areálů, pozemků, nedokončených staveb, garáží, parkovacích stání a dalších nemovitostí.

Katastrální hodnotu ovlivňuje rozloha, materiál, rok výstavby, povolené využití, dostupnost komunikací, ekonomická situace v regionu a řada dalších faktorů.

Určení katastrální hodnoty je nutné při výpočtu:

• daně: z majetku a půdy, daň z příjmu fyzických osob z prodeje nemovitosti;
• nájemné nebo prodejní cena předmětu, je-li pronajímatelem nebo prodávajícím stát, kraj nebo obec;
• pokuty – například za nevhodné využívání půdy;
• státní poplatky při dědění nemovitosti.

Katastrální hodnota se stanoví na dobu určitou – od tří do pěti let rozhodnutím krajských úřadů. Od roku 2022 se pozemky začaly posuzovat jednou za čtyři roky a od roku 2023 se se stejnou frekvencí posuzují budovy, stavby, areály a nedokončené stavební objekty.

V Moskvě, Petrohradu a Sevastopolu se každé dva roky posuzuje katastrální hodnota nemovitostí.

Pokud ceny na realitním trhu vzrostly o více než 30 %, provádí se mimořádné státní katastrální posouzení.

Pokud je katastrální hodnota stanovena nesprávně, lze to napadnout v komisi u krajského úřadu, který je příslušný k posouzení, a u soudu. To bude vyžadovat mimořádné posouzení. Vlastník nemovitosti objednává stanovení katastrální hodnoty u nezávislých odhadců a jejich služby hradí samostatně.

Jak se liší katastrální hodnota od tržní a inventární hodnoty?

Rozdíl oproti tržnímu. Katastrální hodnota se může lišit od tržní hodnoty: při výpočtu tržní hodnoty se zohledňují jednotlivé charakteristiky nemovitosti a při výpočtu katastrální hodnoty se bere celá řada objektů a statisticky se odvodí průměrná hodnota. Toto se nazývá metoda hromadného oceňování.

Dva kancelářské prostory v sousedních domech s rekonstrukcí evropské kvality a se starou rekonstrukcí mohou mít stejnou katastrální hodnotu. Jejich tržní hodnota se však bude lišit: je ovlivněna stavem prostor.

Rozdíl oproti inventáři. Náklady na zásoby jsou náklady na vybudování nemovitosti s podobnými vlastnostmi mínus odpisy. Vypočítává ho Úřad pro technický inventář – ZISZ. Náklady zohledňují plochu objektu, materiál konstrukce a opotřebení, ale nezohledňují ceny podobných objektů na trhu.

Skladová hodnota obchodu ve staré budově v Petrohradě nebo Moskvě bude výrazně nižší než katastrální hodnota, protože náklady na opotřebované materiály, ze kterých je postaven, jsou nízké. Budova se přitom může nacházet ve veřejném prostoru a mít historickou a architektonickou hodnotu – to vše zvyšuje její katastrální a tržní hodnotu.

Nejčastěji je hodnota katastru vyšší než hodnota inventáře. A v porovnání s tržní cenou může být buď vyšší, nebo nižší.

Kdy se mění katastrální hodnota?

V ruských regionech se nemovitosti přeceňují nejdříve tři roky a nejpozději pět let od posledního katastrálního ocenění. V Moskvě, Petrohradu a Sevastopolu – za dva roky.

Posudek se provádí celoročně, nová katastrální hodnota začíná platit 1. ledna roku následujícího po roce vyměření. Například pozemek byl oceněn v dubnu 2021 na 3 miliony rublů. Cena byla stanovena k 01.01.2021. Tato cena bude platit až od 1. ledna 2022.

Bylo-li rozhodnutí o katastrálním ocenění vydáno méně než šest měsíců před 1. lednem roku plánovaného ocenění, postupuje se podle plánu.

V roce 2022 proběhlo celostátní posouzení katastrální hodnoty všech pozemků. Nová cena platí od 1.

V roce 2023 dojde k přecenění zbývajících nemovitostí, jejichž katastrální hodnota bude aktualizována od 1. ledna 2024.

Jak zjistit, kdo a jak určil katastrální hodnotu

Státní fond katastrálních údajů uchovává kompletní zprávu o stanovení katastrální hodnoty nemovitosti. Uvádí:

• krajský úřad, který posouzení zadal;
• znalec, který provedl posouzení;
• datum schválení hodnotící zprávy.

Tyto informace lze získat na webových stránkách Rosreestr. Chcete-li najít svou nemovitost, musíte zadat její katastrální číslo. Je uveden ve výpisu z Jednotného státního rejstříku.

Pokud žádný výpis neexistuje, najdete jej na webu Rosreestr na adrese nemovitosti.

Znáte-li katastrální číslo nemovitosti, můžete si stáhnout celou zprávu o ocenění v archivované složce

Jak zjistit katastrální hodnotu

Katastrální hodnotu nemovitosti lze zjistit jedním ze tří způsobů:

1. Na webu Rosreestr.
2. Ve službě „Veřejná katastrální mapa“ společnosti Rosreestr.
3. Objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Na webu Rosreestr. Na stránkách Rosreestr můžete zjistit hodnotu nemovitosti v době žádosti nebo k datu, od kterého se začala vypočítávat daň z nemovitosti organizací či jednotlivců nebo daň z příjmu fyzických osob.

Pro zjištění katastrální hodnoty přejděte na web Rosreestr v sekci „Elektronické služby“ → „Služby“ → „Referenční informace o nemovitostech“.

Služba má několik možností vyhledávání: podle adresy, čísla katastru nebo podle čísla titulu. Správné číslo je uvedeno v titulních dokumentech k nemovitosti

Katastrální hodnota je uvedena v záložce „Informace o nemovitosti“.

Na veřejné katastrální mapě Rosreestr. Pro zjištění katastrální hodnoty na mapě je potřeba do vyhledávacího pole zadat adresu nemovitosti nebo její katastrální číslo. Tato metoda je vhodnější pro stanovení katastrální hodnoty budov a pozemků. Katastrální hodnotu bytu si budete muset spočítat sami – mapa ukazuje pouze náklady na celý bytový dům.

Záložka „Informace“ uvádí katastrální hodnotu, datum jejího stanovení, datum zápisu do Rosreestr a datum zahájení aplikace

Ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí. Výpis katastrální hodnoty si můžete objednat online na webu Rosreestr nebo ve středisku veřejných služeb. Služba je placená, stojí asi 300 ₽. Doba trvání: do tří pracovních dnů.

Chcete-li si objednat výpis na webu Rosreestr, přejděte do sekce „Elektronické služby“ → „Prezentace informací USRN“ a vyberte „Výpis z USRN o katastrální hodnotě objektu“.

Stát pro daňové účely řadu let používal pojem inventarizační hodnota pozemků. Ta byla daleko od tržní ceny, takže výše pozemkové daně se ukázala jako krajně nepatrná. Situace se dramaticky změnila, když do právní praxe vstoupil pojem „katastrální hodnota pozemku“, který se výrazně přiblížil tržní ceně. A nyní se velikost plateb vázaných na výsledky katastrálního ocenění pozemků může ukázat jako impozantní. Podívejme se blíže na to, jaké vlastnosti má katastrální oceňování pro různé druhy pozemků, jak se provádí, a hlavně, proč je důležité, aby informace v Jednotném registru odpovídaly skutečné hodnotě pozemku.

Co je to katastrální ocenění a proč je potřeba Státní pozemkový katastr (registr) je systematizovaný a uspořádaný seznam všech pozemků v Rusku. Jinými slovy, je to databáze všech území. Každá lokalita má svůj vlastní popis a doprovodné dokumenty. Úplné účetnictví vám umožňuje vyhodnotit využití půdy, identifikovat trendy a vyhnout se porušením. Každý pozemek je navíc také nemovitostí, kterou lze prodat nebo koupit. V této situaci vyvstává otázka stanovení hodnoty. Aby se předešlo neshodám, provádí se katastrální ocenění pozemků.

Katastrální hodnota je jednou z hlavních charakteristik lokality. Katastrální ocenění pozemků umožňuje tuto hodnotu zjistit a úředně zaznamenat. To je nezbytné k vyřešení celé řady problémů:

• Na státní úrovni – vytvořit jednotný systém zdanění pozemků ve státním nebo soukromém vlastnictví, který umožňuje co nejpřesnější výpočet daní, naplňování rozpočtů a předpovídání výběru daní.
• Na úrovni ustavujících subjektů Ruské federace – pro rozhodování o racionálním využívání půdy, privatizaci, rozdělování a přerozdělování, vydávání stavebních povolení – jedním slovem pro efektivní hospodaření s půdou.
• Na úrovni soukromých vlastníků – pro spravedlivý výpočet daní, pro stanovení tržní hodnoty, pro nákup a prodej, leasing, investice do půdy atd.

Pozemky, které prošly katastrálním oceněním, se zapisují do jednotné evidence s uvedením nejen zjištěné hodnoty, ale i vlastníka. Výpis z rejstříku je přímým potvrzením zákonnosti využívání pozemku. Uvedená částka se použije pro výpočet daně z nemovitosti. Katastrální ocenění pozemků a nemovitostí se provádí před jakýmikoli transakcemi: prodejem, darováním, pronájmem. Tento ukazatel je nezbytný pro výpočet nájemného za užívání státních pozemků. Na jeho základě se vypočítávají státní dotace. Katastrální hodnota se stává cenou vyvolávací při dražbě pozemku.

V Rusku bylo vyvinuto a zavedeno do praxe velké množství federálních zákonů, norem a předpisů týkajících se oceňování pozemků. Mezi nimi:

• Zemský zákoník Ruské federace;
• federální zákon ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“;
• federální zákon ze dne 3. července 2016 č. 237-FZ „O státním katastrálním ocenění“ (v platnosti od roku 2017, s výjimkou ustanovení o provádění mimořádného státního katastrálního ocenění, která nabývají účinnosti v roce 2020);
• federální zákon ze dne 24. července 2007 č. 221-FZ „o katastrálních činnostech“;
• federální zákon ze dne 13. července 2015 č. 218-FZ „o státní registraci nemovitostí“ (v platnosti od roku 2017, s výjimkou některých ustanovení, která vstoupí v platnost v roce 2020);
• Nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 7. června 2016 č. 358 „O schválení metodických pokynů pro státní oceňování katastru nemovitostí“;
• Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. září 2010 č. 445 „O schválení Směrnice pro státní katastrální oceňování zemědělské půdy“;
• Nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 15. února 2007 č. 39 „O schválení metodických pokynů pro státní katastrální oceňování pozemků v sídlech“; Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 12. srpna 2006 č. 222 „O schválení Směrnice pro stanovení katastrální hodnoty nově vzniklých pozemků a stávajících pozemků v případech změny kategorie pozemků, druh povolených pozemků využití nebo vyjasnění plochy pozemku“;
• Nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 8. prosince 2015 č. 921 „O schválení formy a složení informací územního plánu, požadavky na jeho zpracování“ (platné od roku 2017);
• Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 1. března 2016 č. 90 „O schválení požadavků na přesnost a metod určování souřadnic charakteristických bodů hranic pozemku, požadavků na přesnost a metod určování souřadnic pozemku. charakteristické body obrysu budovy, stavby nebo nedokončeného staveniště na pozemku, jakož i požadavky na určení plochy budovy, stavby a prostor“ (platné od roku 2017); Nařízení vlády Ruské federace ze dne 25. srpna 1999 č. 945 „O státním katastrálním oceňování pozemků“;
• Nařízení vlády Ruské federace ze dne 8. dubna 2000 č. 316 „O schválení pravidel pro provádění státního katastrálního oceňování pozemků“;
• Federal Assessment Standard (FSO č. 1) „Obecné koncepce hodnocení, přístupy k hodnocení a požadavky na hodnocení“;
• Federal Valuation Standard (FSO č. 2) „Účel ocenění a typy hodnoty“;
• Federal Assessment Standard (FSO č. 3) „Požadavky na hodnotící zprávu“;
• Federal Valuation Standard (FSO č. 4) „Stanovení katastrální hodnoty objektů nemovitostí.“

Zákony a předpisy tedy určují, kdo má právo provádět hodnocení, jak často, jakými metodami, podle jakého algoritmu atd. Seriózní přístup nám umožňuje identifikovat objektivní hodnotu, předcházet porušením a skutečnostem nezákonného užívání nebo prodeje pozemků.

Postup postupu

V současné době je funkce provádění státního katastrálního oceňování pozemků svěřena Federální službě pro státní registraci, katastr a kartografii (Rosreestr), která spadá pod jurisdikci Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska. Federální zákon č. 2017-FZ, který vstoupil v platnost v roce 237, předpokládá zavedení institutu státních odhadců katastru nemovitostí a přenesení pravomocí určovat katastrální hodnotu státních rozpočtových institucí (GBÚ). Zákon ukládá odpovědnost za práci orgánů státní správy při provádění katastrálních ocenění na krajské úřady. Podle nového dokumentu budou hodnocení podle nových pravidel od roku 2020 prováděna ve všech zakládajících subjektech Ruské federace, ale regiony mohou podle svého uvážení přejít na nový formát práce od roku 2018. Státní hodnocení půdy by mělo být prováděno nejvýše jednou za 1 roky a nejméně jednou za 3 let – současně pro všechny pozemky nacházející se na území administrativně-územního celku. Pro Moskvu a Petrohrad je termín stanoven minimálně jednou za 1 roky. Četnost je dána měnící se situací na realitním trhu a celkovou ekonomickou situací. O stanovení hodnoty pozemků rozhoduje oprávněný orgán ustavující entity Ruské federace a rovněž vypracovává seznam pozemků. Území je pak rozděleno do hodnotících zón. Příslušnost k určité zóně ovlivňuje hodnotu lokality, určuje podmínky jejího využití, výši daně z nemovitosti, přičemž objekty na pozemku se neberou v úvahu, to znamená, že samotná lokalita je hodnocena jako „podmíněně nezastavěná“ . Lze rozlišit následující fáze postupu:

• příprava informační základny: analýza místního trhu s pozemky, cenové rozpětí pozemků různých kategorií a lokalit, studie legislativy, soudní praxe atd.;
• rozdělení posuzovaného území na zóny a bloky;
• tvorba a zdůvodnění nákladových ukazatelů, které budou použity při oceňování katastru nemovitostí; stanovení hodnoty pozemků v každé zóně;
• zápis výsledků ocenění katastrálních pozemků, zápis do státního katastru nemovitostí.

Pro získání objektivních informací o hodnotě pozemku, správném výpočtu daně, prodeji (nákupu) pozemku za férovou cenu atp. Vyžaduje se jasně upravený postup provádění katastrálního ocenění pozemků. Naprosto jasná metodika však v současné době nebyla vyvinuta, takže provedení nezávislého posouzení v komerční organizaci často pomáhá zpochybnit stanovenou katastrální hodnotu. Pokud by vlastníci pozemků, kteří nesouhlasí s katastrálním výměrem své nemovitosti, mohli jej napadnout nebo registrující orgán samostatně zjistil chyby, je proveden přepočet daně z pozemků (DZ).

Metody stanovení katastrální hodnoty pozemku

Kromě katastrální hodnoty pozemků existuje pojem tržní hodnota. Hlavním rozdílem mezi katastrálním oceněním a tržním oceněním je to, že v prvním případě je určena hodnota skupiny objektů a ve druhém – jeden konkrétní objekt. To vám umožní lépe zohlednit všechny faktory ovlivňující náklady. S přihlédnutím k nabídce a poptávce, sezónnosti a konkurenceschopnosti jsou určeny jak katastrální, tak tržní hodnoty.

Jedná se o flexibilnější ukazatel, který odráží faktory jako sezónnost, konkurenceschopnost posuzované nemovitosti a ceny za podobné pozemky. Tržní hodnota pozemku nesmí překročit kupní cenu obdobné nemovitosti. Důležitým údajem pro výpočty je specifický ukazatel katastrální hodnoty 1 m² pozemku. Stanovuje se pro různé kategorie pozemků, druhy využití nebo jednotlivé katastrální bloky na základě metodických doporučení pro každou kategorii. Konečná cena pozemku je výsledkem vynásobení plochy konkrétní katastrální hodnotou 1 m² pozemku. Pokud objekt poskytuje několik typů povoleného použití, tedy několik specifických ukazatelů, vybere se z nich maximum.

Hlavní faktory ovlivňující katastrální hodnotu pozemku jsou:

• Způsob povoleného využití je stanoven zákony státních orgánů a územní samosprávy.
• Plocha pozemku.
• Umístění pozemku.

Přiřazení pozemku ke konkrétnímu způsobu využití podléhá pravidlům. Pokud se na pozemku nacházejí nemovitosti, pak účel pozemku musí odpovídat využití těchto objektů.

Při oceňování pozemků lze použít dvě metody: výnosovou a srovnávací.

1. Komparativní přístup se používá k hodnocení typických pozemků, jejichž tržní hodnota je dobře známá. Přístup je založen na porovnání informací o prodejních cenách podobných pozemků (zásada substituce). Pro srovnání je vybráno 3 až 5 analogů. V souladu s tím lze tento přístup použít pouze v případech, kdy na trhu existují nabídky na prodej podobných pozemků.
2. Důchodový přístup je založen na stanovení výše očekávaných příjmů (nájmu) z komerčního využívání půdy. Lze je vypočítat na základě údajů o dříve přijatých příjmech. Je zřejmé, že metoda je použitelná pouze pro ty objekty, které přinášejí majiteli zisk.
   Bez ohledu na zvolenou metodu odhadce používá údaje, jako je přítomnost infrastruktury, komunikace, typ reliéfu, stav půdy atd. Jeho úkolem je co nejobjektivněji stanovit skutečnou cenu pozemků.

Vlastnosti katastrálního oceňování pozemků pro různé účely

Výpočet katastrální hodnoty závisí na účelu pozemku. Pokud se tedy bavíme o státním katastrálním ocenění pozemků sídel, venkovských a městských sídel, zahrádkářských svazů apod., využívají údaje ze statistik tržních cen takových objektů, ale i údaje z jiných způsobů oceňování pozemků. To znamená, že u takových stránek převažuje srovnávací přístup. Katastrální ocenění zemědělských pozemků nacházejících se mimo městská a venkovská sídla, lesních pozemků se provádí výnosovým přístupem – zohledňuje se ukazatel výnosů z pronájmu. To zase závisí na úrodnosti půdy, technologických vlastnostech, poloze a dalších faktorech. Pro každý faktor jsou odvozeny vlastní integrální ukazatele. Katastrální ocenění pozemků za hranicemi města, patřících do jiných kategorií, se provádí na základě kapitalizace předpokládaných příjmů z pronájmu (pokud pozemky generují příjmy). To se týká zejména rekreačních objektů, využití podloží atp.

Pravidla a podmínky pro provádění změn v Jednotném státním registru pozemků

Informace o katastrální hodnotě pozemku získané na základě posouzení se zapisují do Jednotného státního registru pozemků. Údaje se však mohou v průběhu času měnit, někdy před termínem dalšího hodnocení. Občan například změnil druh povoleného užívání pozemku a získal právo na snížení výše daně. K přepočtu však nedojde, dokud se změny nepromítnou do Jednotného registru. Aby nedocházelo k rozporům, které by mohly bránit koupě a prodeji a dalším transakcím s nemovitostmi, zákon počítá s včasnými úpravami katastru nemovitostí.

To lze provést v následujících případech:

• když se změní oblast místa;
• při změně adresy nebo popisu umístění pozemku;
• když se na místě objeví (mizí) les, voda a jiné přírodní objekty;
• při převodu půdy z jedné kategorie do druhé;
• při omezení nebo změně práv vlastníka.

O změny do Jednotného registru může požádat pouze vlastník pozemku nebo jeho zástupce s notářsky ověřenou plnou mocí. Žadatel musí doložit změny, které mají být zapsány do registru. Například, pokud mluvíme o převodu pozemku do nové kategorie, měli byste získat akt od orgánů místní správy, který schvaluje nový způsob využití pozemku. Majitel se hlásí s tímto dokladem a žádostí do kanceláře Rosreestr. Po provedení změn potřebuje získat výpis z územního katastrálního úřadu a ujistit se, že zadané údaje jsou pravdivé.

V praxi je každý případ individuální, proto se pro správnou přípravu dokumentace a provádění veškerých operací souvisejících s pozemky doporučuje vyhledat pomoc kvalifikovaných odborníků. Přednostně by měla být věnována pozornost otázkám stanovení objektivní katastrální hodnoty pozemků. Nesprávné katastrální ocenění nebo neaktuální údaje v registru vedou k tomu, že vlastník platí zvýšenou částku na dani nebo dostává méně peněz z komerčního využití pozemku. Proto je důležité nejen včas sledovat situaci na trhu s pozemky, ale také využívat služeb profesionálních odhadců s bohatými zkušenostmi.