A přestože oficiální postup vyžaduje čas a úsilí, existují způsoby, jak si tento úkol usnadnit. Řekneme vám, co je potřeba k registraci vlastnictví soukromého domu a pozemku, kde je nejlepší to udělat a kolik to stojí.
Proč potřebujete registrovat vlastnictví domu?
Jednoduchá odpověď na otázku „Proč registrovat dům? – aby nedošlo k porušení zákona. Praktická stránka vypadá takto:
Pokud neexistuje žádný záznam o domě v Jednotném státním registru nemovitostí, znamená to, že samotný dům právně neexistuje. Nelze s ním provést žádnou transakci – nelze jej prodat, darovat ani pronajmout. Nemůžete také sepsat závěť.
Určeno pro výstavbu soukromých domů pozemky pro individuální bytovou výstavbu , tedy pro individuální bytovou výstavbu. Když takový pozemek není využíván k určenému účelu, majitel platí zvýšené daně.
Zapsat dům do vlastnictví tedy znamená získat právní ochranu vlastnického práva, kterou poskytuje stát.
Vlastník může získat slevu na dani z nemovitosti, žádat o zvýhodnění na účty za energie, legálně využívat dům k generování příjmů z pronájmu, zastavit jej na úvěr, pojistit jej a účastnit se infrastrukturních programů pro obyvatelstvo (například plynofikace).
V Rusku zákon nezakazuje občanům bydlet v domě, u kterého nebylo zapsáno vlastnictví. Daňový řád ale ukládá poplatníkům povinnost hlásit vlastnictví nemovitosti.
Pokud finanční úředníci objeví neevidovaný majetek, majitel dostane pokutu 20 % z nezaplacených daní na tři roky. Během této doby budete také nuceni platit daně. Proto, abyste nedostali pokutu, budete muset zaregistrovat soukromý dům jako svůj majetek, i když existuje již dlouhou dobu, a na pozemku se podařilo vyrůst celá zahrada.
Co potřebujete vědět o „amnestii dacha“
« Dacha amnestie “ je populární jméno federální zákon , který v roce 2006 zavedl zjednodušený postup při zápisu vlastnictví domů postavených v zahradních družstvech, tedy chatách.
Dači amnestie se pravidelně prodlužuje. Prodloužení podepsané prezidentem Vladimirem Putinem na konci roku 2031 je nyní v platnosti do roku 2021.
Před třemi lety byl efekt dacha amnestie legislativně rozšířen: nyní se týká nejen dacha, ale i soukromých domů na pozemcích individuální bytové výstavby.
„Dacha Amnestie“ vám umožňuje registrovat domy bez zasílání dalších oznámení na magistrát. Chcete-li zaregistrovat obytný dům jako nemovitost zjednodušeným postupem, potřebujete dokumenty potvrzující vlastnické právo k pozemku a technický plán domu , kterou zpracoval katastrální inženýr.
Zápis vlastnictví domu: návod
Prvním krokem při registraci vlastnictví obytného soukromého domu bude zavolání katastrálního inženýra. Utratí průzkum lokality , pokud tak již nebylo provedeno, a připraví technický plán stavby.
Práci inženýra platí majitel. Jeho cena se odvíjí od toho, kde se dům nachází, jak dlouhý plán je potřeba, a od konečného rozsahu prací. Částka může výrazně přesáhnout 10 tisíc rublů. Ale můžete ušetřit peníze pouze výběrem dodavatele, který si účtuje méně – nebudete schopni vytvořit technický plán sami.
Chcete-li zaregistrovat vlastnictví domu v Rosreestru, musí plán vytvořit licencovaní specialisté, kteří jsou členy samoregulačních organizací. Jejich seznam lze nalézt v databázi Rosreestr.
Požadavky na dům a pozemek
Je důležité, aby dům neporušoval požadavky ÚP, jinak může katastrální inženýr odmítnout vypracování technického plánu. Pokud postavíte dům podle předpisů, žádný takový problém nenastane: projekt stavby má schválit správa a ta určí, zda odpovídá stanoveným normám.
Přesněji řečeno, dříve platil formát povolení, podle kterého bylo nutné získat územní plán na pozemek a stavební povolení.
Teď už toho bylo dost informovat administrativu o zahájení stavebních prací na staveništi: zpravidla, pokud nejsou připomínky, je žadateli zaslána kladná odpověď. O výstavbě informují poštou s oznámením o doručení, prostřednictvím webu vládních služeb nebo MFC. V textu je uvedeno jméno developera, informace o pozemku a přikládá se projekt nebo schéma budoucího domu.
„Dacha amnestie“ vám umožňuje zaregistrovat dům postavený bez oznámení místní správě. To ale neznamená, že nemovitost bude nutně zapsána. Například seznam požadavků na soukromé obytné budovy (postavené na pozemku pro individuální bytovou výstavbu) zahrnuje vzdálenost od hranice pozemku – nejméně tři metry.
Stává se, že dům, který byl kdysi plánován jako dočasný, postavený v rohu parcely, se stane trvalým a majitelé se rozhodnou jej přihlásit. Nesplňuje požadavek vzdálenosti od sousedů a v tomto případě jej nebude možné zaregistrovat.
Kde se nedá stavět
Dům navíc nelze zapsat, pokud se nachází na pozemku, který k tomu není určen. Ne všechny pozemky lze využít ke stavbě. Před výstavbou se proto musíte ujistit, že pozemek patří do kategorie obytných pozemků a typ povoleného využití umožňuje individuální bytovou výstavbu.
Pokud plánujete postavit letní dům (bez možnosti registrace povolení k pobytu v něm), pak je jako typ povoleného využití vhodné i osobní hospodaření a zahradnictví.
Zde je seznam kategorií, na kterých nelze stavět:
- průmyslové pozemky
- pozemků zvláště chráněných území
- pozemky lesního fondu
- vodní fond pozemky
- rezervní pozemky
- zemědělská půda
Pro každou kategorii pozemků je stanoven soubor druhů povoleného využití pozemku. Může jich být několik: jeden hlavní, další doplňkové.
Od roku 2022 je povoleno stavět na zemědělské půdě obytné budovy. Ale pouze na pozemcích, které jsou ve vlastnictví rolnických farem a jsou využívány k zamýšlenému účelu. Zastavěná plocha by neměla být větší než 0,25 % plochy pozemku, přičemž na jeden pozemek lze umístit jeden dům o výšce nejvýše tří podlaží a ploše nejvýše 500 metrů čtverečních. . m
Kategorii pozemku a druhy povoleného využití lze snadno zobrazit ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí pro pozemek nebo využít službu Rosreestr (informace budou poskytnuty v online formátu).
Jak změnit typ povoleného použití webu
Pokud se ukáže, že na pozemku nebylo možné stavět, ale dům již stojí, můžete zkusit změnit typ povoleného užívání pozemku. K tomu se podává žádost vedoucímu správy okresu, kde se pozemek nachází.
Měl by přesvědčivě uvést důvod, proč chce žadatel změnit zamýšlené využití lokality, uvést argumenty a důkazy o zvýšení efektivity jejího využívání.
V praxi vše vypadá takto. Vlastník pozemku shromažďuje podklady a předkládá je pověřenému orgánu nebo specializované komisi, která je zřízena pro změnu povoleného využití pozemku. Je lepší zkontrolovat seznam dokumentů tam. V Moskvě to lze provést Odbor majetku města v moskevské oblasti – na ministerstvu majetkových vztahů.
V průměru je seznam:
- cestovní pas
- dokumenty pro web
- souhlas ostatních vlastníků (pokud existují) stránek
- další doklady k objektům na pozemku
Správa lokality provede veřejné projednání změn povoleného využití a rozhodne o vhodnosti vyhovění žádosti. Přenese se na komisi nebo pověřený orgán – ta učiní konečné rozhodnutí a vyrozumí o tom „navrhovatele“.
Existují dvě situace, ve kterých nemůžete změnit typ povoleného použití:
- pozemek je pronajat a poskytnut ke konkrétním účelům;
- Pozemek byl prodán v dražbě.
Pokud se stránka nepoužívá k zamýšlenému účelu, nejenže nebude možné zaregistrovat vlastnictví domu, ale budete muset také zaplatit pokutu. Jeho výše bude od 0,5 do 1 % z katastrální hodnoty pozemku (ale ne méně než 10 tisíc rublů) nebo od 10 do 20 tisíc rublů. (není-li stanovena katastrální hodnota).
Je možné stavbu zlegalizovat?
Má smysl obrátit se na soud a pokusit se stavbu legalizovat. Chcete-li to provést, musíte obdržet zamítnutí registrace vlastnických práv a poté jej připojit k žalobě spolu s potvrzením o zaplacení státní daně (výše cla se vypočítá na základě nákladů na výstavbu).
Soud nařídí kontrolu souladu budovy s urbanistickými normami, objasní správnost hranic a soulad se zájmy sousedů. Zjistěte, zda si příbuzní na nemovitost nestěžují. Po dokončení všech řízení může soud vydat povolení, kterým uznává právo stavby. Úspěch řízení ale není zaručen.
Soudní spor je zdlouhavý a finančně nákladný proces: bude potřeba služeb odhadce, který spočítá hodnotu domu, aby mohla být stanovena výše poplatku, a vypracuje potřebný závěr.
Navíc možná budete potřebovat pomoc právníka. Pokud se vám podaří vyhrát, je třeba kontaktovat Rosreestr s rozhodnutím soudu a zaregistrovat vlastnictví podle postupu uvedeného ve výše uvedených pokynech. Můžeš použít Služba Domklik .
Jak vypadá technický plán a kdy ho udělat?
Technický plán může být zapotřebí, když je dům již postaven. Například, když je dokončena registrace práv podle amnestie dacha. Ale můžete se postarat o přípravu plánu ve fázi výstavby.
Inženýrovi stačí postavit vnější stěny a střechu, nainstalovat okna a dveře. Na uspořádání komunikací nezáleží.
V zásadě může katastrální inženýr udělat technický plán, i když je hotový pouze základ. A Rosreestr zapíše vlastnická práva k nedokončenému stavebnímu projektu. Ale až bude dům připraven, budete si muset zaregistrovat práva k provádění transakcí s ním.
Hotový technický plán je vystaven na disku. Skládá se z technické dokumentace vypracované katastrálním inženýrem a podkladů dodaných vlastníkem.
Technická část obsahuje:
- výkresy
- plány domu
- geodetické konstrukční schéma
- technické popisy
- Extrakt z USRN o pozemku
- oznámení městské správy o souladu staveb plánovaných k výstavbě
- závěr krajského odboru kulturního dědictví o absenci objektů kulturního dědictví na pozemku
- usnesení o přidělení adresy webu
Poté, co je technický plán připraven, musíte napsat žádost prostřednictvím MFC, abyste jej přiřadili k domu emailová adresa . Bez přesné adresy v domě nebude možné zaregistrovat povolení k pobytu a hrozí odepření přístupu k elektřině a dalším inženýrským sítím.
V závislosti na regionu může být adresa přidělena místními samosprávami nebo krajskými úřady. Po kladném rozhodnutí zasílají informace o nově přidělených adresách do Federálního adresního informačního systému.
K žádosti o přidělení adresy je třeba přiložit výpis z Jednotného státního rejstříku, kopii pasu a plnou moc (pokud žádá zástupce).
Seznam dokumentů pro zápis vlastnictví domu
Dalším krokem je shromáždit balíček potřebných dokumentů pro registraci vlastnických práv v Rosreestr. Seznam dokumentů je krátký:
- Přihláška. Při předávání dokladů prostřednictvím MFC je vyplní pracovník střediska; pokud k podání dojde prostřednictvím portálu státních služeb, bude formulář na obrazovce. To znamená, že ji není třeba připravovat předem.
- Pas majitele
- Titulní dokumenty k domu a pozemku
- Potvrzení o zaplacení státního poplatku. Poplatek je 350 rublů. Musí být zaplacena před předložením dokumentů.
Katastrální zápis
Souběžně s registrací nemovitosti může být nutné zadat do katastru informace o katastru. Existuje několik důvodů naznačujících potřebu samostatného zápisu domu do státního katastru nemovitostí:
- Charakteristiky budovy se výrazně změnily. K němu je připojeno například druhé patro nebo další místnost v prvním patře nebo veranda.
- Byl zdemolován objekt na místě, jehož práva nebyla zapsána v Jednotném státním registru nemovitostí.
- Katastrální zápis se však obvykle provádí společně se zápisem vlastnických práv a prostřednictvím jednoho úřadu.
Pro zápis do katastru nemovitostí jsou potřeba následující dokumenty:
- katastrální pasy domu a pozemku
- technický plán domu
- prohlášení pro všechny budovy na pozemku (kromě domu)
- doklady potvrzující kolaudaci stavby
Tento postup je pro žadatele zdarma. Papírová potvrzení o katastru se od roku 2017 nevydávají. Místo toho je e-mailem zasílán výpis z Jednotného státního registru nemovitostí ověřený kvalifikovaným elektronickým podpisem.
Pokud potřebujete papírovou verzi, můžete se obrátit na MFC.
Termíny registrace
Rosreestr má podle zákona 10 pracovních dnů na zápis domu do katastru nemovitostí a zapsání nemovitosti. Ne vždy vám ale oddělení dovolí zaregistrovat vlastnictví registrovaného domu napoprvé.
Často dochází k případům, kdy je registrace pozastavena a vlastník musí provést změny v dokumentech v souladu s připomínkami registrátora.
Nemusí se nutně týkat specializované části technického plánu. Například nemusí stačit, aby odbor dostal od správy upozornění, že dům vyhovuje uvedenému stavebnímu plánu. Poté vás požádá o doplnění prohlášení, že se plánuje stavba domu.
Aby se systém jevil jako dokončený, je také vyžadováno oznámení o dokončení stavby. Všechny tyto dokumenty mohou být dokončeny po dokončení stavby.
Na provedení změn má žadatel tři měsíce. Pokud během této doby nebudou zadány a předloženy společnosti Rosreestr, má se za to, že registraci odmítl. Poté budete muset pro dokončení registrace znovu předložit všechny dokumenty.
Postup registrace vlastnictví domu s hypotékou
Banky vydávají hypotéky nejen na koupi bytu v rozestavěném domě, ale také pro individuální bytovou výstavbu včetně speciálních programů. Například s dotovanou sazbou.
Hlavní rozdíl mezi úvěry na výstavbu individuální bytové výstavby a úvěry poskytnutými na dokončené bydlení je v tom, že jsou dražší. Rozdíl může být 1,5–2 procentní body, ale výrazně ovlivní výši měsíční splátky: bude větší.
Banky totiž považují individuální bytovou výstavbu za rizikovější. Pokud z nějakého důvodu není dům dokončen, bude zástava „nedokončeným stavebním projektem“, který je velmi obtížné prodat. Banka samozřejmě stavbu domu nedokončí, protože to není její věc. Není však snadné prodat hotový soukromý dům: ne nadarmo se stavbě říká individuální, každý dělá vše podle svého vkusu a najít „stejně smýšlející osobu“, která ji chce koupit, je skutečným úkolem.
Pokud je dům postaven nebo koupen již hotový pomocí hypotečního úvěru, eviduje se jeho vlastnictví stejně jako u objektů postavených z vlastních prostředků.
Hlavní rozdíl je v tom, že pozemek pod domem musí být zapsán jako nemovitost. A před splacením úvěru bude záznam o zatížení v Jednotném státním registru nemovitostí.
Jak zaregistrovat vlastnictví pozemku
Dům a pozemek, na kterém se nachází, jsou podle pozemkového zákoníku nedělitelné. To znamená, že pokud je dům i pozemek ve vlastnictví, nelze jedno bez druhého prodat. Pokud není pozemek zapsán, můžete dům prodat, ale nejspíš se slevou. A nový vlastník bude muset přemýšlet o tom, jak zapsat pozemek jako svůj.
Hlavní situace, kdy je nutné zaregistrovat vlastnictví půdy: nákup pozemku, jeho převzetí dědictvím, darování, privatizace, směnná smlouva.
Jak zaregistrovat vlastnictví pozemku: postup
Musíte postupovat podle těchto kroků:
- Sbírejte dokumenty
- Vezměte to do Rosreestr
- Počkejte na registraci, asi 9 dní. Vlastnictví bude potvrzeno výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí.
Ve fázi přípravy dokumentů se opět neobejdete bez katastrálního inženýra, pokud pozemek nebyl dříve zapsán v katastru nemovitostí.
Strojník provede geodetické práce a podle toho sestavit plán. Kromě toho musí balíček dokumentů obsahovat cestovní pas, žádost o registraci vlastnictví půdy, doklady o vlastnictví a potvrzení o zaplacení státní daně (to činí 350 rublů).
Pozemky lze také zjednodušeně registrovat v rámci „amnestie dacha“. To může být relevantní, pokud například k pozemku neexistují žádné dokumenty nebo existují, ale ne všechny. Hlavní věc je, že stránky budou poskytnuty do 30. října 2001.
K potvrzení právního vlastnictví postačí jakékoli dokumenty. Stává se ale, že se žádné nedochovaly a papíry prostě nejsou. Poté můžete soudní cestou prokázat vlastnictví a soudním rozhodnutím zahájit proces zápisu pozemku.
Podrobný průvodce životem na venkově a hypotékami na individuální bytovou výstavbu vyšel v časopise Domklik. V něm najdete užitečné články a návody na různá témata – od výběru místa a stavebních materiálů až po registraci již postaveného domu. Přejděte na průvodce a získejte odpovědi na své otázky.
