Ahoj všichni! Tým MDI je v kontaktu. Stavíme útulné chatové vesnice v moskevské oblasti. Dnes se dozvíte o úskalích, která mohou nastat ve fázi nákupu pozemku. Příjemné čtení!
Jakákoli „malá“ klauzule ve smlouvě může připravit kupujícího o peníze a pozemky. Na výstavě se prodává jedna parcela – v převodní listině je uvedena úplně jiná. No, nebo šest měsíců nebo rok po nákupu, přijde výzva k napadení transakce. Existují dokonce prodeje pozemků na podmínku. Podobných situací je mnoho. A my vám pomůžeme se jim vyhnout.
Existuje tedy prodávající a kupující. První je připravena pozemek koupit, druhá ho chce prodat. Logický.
Jak to právně formalizovat? Pojďme se nabourat do občanského zákoníku Ruské federace a podívat se na článek 454 o kupní a prodejní smlouvě.
Pokračuj. Nyní potřebujeme článek 556 občanského zákoníku Ruské federace o převodní listině. Tento dokument je vyžadován pro transakce s nemovitostmi:
Vzhledem k tomu, že prodej je převodem vlastnictví za peníze kupujícího, musí být změna vlastníka zaznamenána v Rosreestr. To je uvedeno v článku 131 občanského zákoníku Ruské federace.
Platba probíhá současně s podpisem dokumentů. Prodávající a kupující je odnesou do MFC. Maximálně po 9 pracovních dnech se objeví záznam o novém vlastníkovi pozemku.
- Je nutná kupní a prodejní smlouva.
- Je vyžadována převodní listina.
- Převod vlastnictví musí být zapsán.
Takhle vypadá ideální případ.
V detailech je pouze ďábel.
Pojďme je roztřídit.
Prvním krokem je zjistit, zda se totožnost prodejce ve smlouvě a výpisu z Jednotného státního rejstříku shoduje. Všechny informace jsou uvedeny v „záhlaví“:
Pokud se vše shoduje, pak se v tuto chvíli není třeba obávat. Musíte jen pečlivě zkontrolovat chyby. Jedno špatné číslo v řadě pasů a Rosreestr odmítne transakci zaregistrovat.
Pokud nejsou žádné shody, jsou možné dvě možnosti.
První. Prodej provádí zástupce na základě plné moci majitele. V tomto případě si dokument vyžádáme a jdeme ho zkontrolovat:
Pokud je v plné moci uveden vlastník ze smlouvy, tak si můžete vydechnout. Toto je oficiální zástupce prodejce.
Druhý. Zjevně chtějí oklamat kupujícího. Zejména v případech, kdy prodávající trvá na transakci bez ručitele nebo akreditivu.
Zdálo by se, no, formalita a formalita. Proč přenášet inkoust? Ale ne. Transakci na koupi pozemku lze napadnout nebo zrušit, pokud se prokáže nezpůsobilost jedné ze stran transakce.
Tato jednoduchá fráze ve smlouvě je důkazem, že prodávající a kupující si byli plně vědomi toho, co se během transakce děje.
Z kupní smlouvy musí být patrné, na jakém základě a jakému právu pozemek patří prodávajícímu. Obvykle je základem uzavřená kupní a prodejní smlouva. Druh práva: pouze vlastnictví. Jako potvrzení se používá dlouhé státní registrační číslo.
V článku o vlastní inspekci pozemku jsme hovořili o kategoriích pozemků a typech povoleného využití. Musí být uvedeny v předmětu smlouvy.
příklad. Prodejce zatajil skutečné VRI a neuvedl to ve smlouvě. Kupující zahájil stavbu měsíc po transakci. Po závěrečném hřebíku návštěva MFC pro zápis do katastru. VÚR nevyhovuje, na takovém pozemku nelze postavit dům.
Pokud z nějakého důvodu tyto údaje ve smlouvě nejsou, musíte prodejce požádat o jejich doplnění. Dále zkontrolujte číslo státního registračního záznamu. Zde jsou opět dva možné scénáře:
- “Ach, promiň, spěchali jsme.” Vše samozřejmě zaplatíme“ – vše je v pořádku, ale ještě pečlivěji se musíte podívat na doklady od prodejce.
- “Ach, to je k ničemu,” práskli jsme dveřmi.
Rozměry pozemku ve smlouvě musí také odpovídat slovům prodávajícího. Kupci je řečeno: “Ano, je tu 10 akrů.” V dokumentu je uvedeno 9.6. Ve skutečnosti je to mínus 40 metrů čtverečních. A cena je uvedena za 10 =)
V takových případech, na straně kupujícího, odstavec 3 článku 37 zemského zákoníku:
Ohledně nákladů. V praxi je běžné uvádění snížené ceny za pozemek pro snížení daně z příjmu. To by se nemělo dělat, protože v případě odhalení podvodu může být potrestán jak prodávající, tak kupující.
V předmětu smlouvy musí být uvedeno přesné umístění pozemku a jeho katastrální číslo.
Jsou zde dva důležité body: co přesně kupující bere a kde. Vše musí odpovídat ústním ujištěním prodávajícího.
Kupní a prodejní smlouva musí obsahovat omezení a břemena.
Fragment smlouvy o pozemku ve vesnici Malinki Life
Dále je potřeba ještě dvakrát zkontrolovat věcná břemena ve výpisu z Jednotného státního rejstříku a PZZ.
Prodávající říká kupujícímu: “Bude světlo, bude voda, všechno bude.” Toto není ve smlouvě uvedeno. Jen holá půda.
Jak lze sepsat sliby – podívejte se na fragment smlouvy o pozemku ve vesnici Sosny Village:
Rovněž harmonogram terénních úprav je uveden v příloze smlouvy.
Jinak slova zůstanou jen slovy. A podle zákona po prodejci nemůžete nic chtít.
Účelem převodní listiny je zaznamenat stav pozemku v době koupě. Je důležité zkontrolovat soulad údajů ze smlouvy a aktu: pasové údaje vlastníka, umístění, oblast atd.
V opačném případě hrozí zamítnutí registrace nebo dokonce ztráta peněz a konec jako vlastník nesprávného pozemku.
Akreditiv je speciální bankovní účet pro rezervaci peněz. Jde o to, že kupující tam vloží finanční prostředky a prodávající je obdrží po splnění podmínek ve smlouvě. V případě pozemku – při zápisu vlastnictví.
No a co? Pokud prodávající nabízí, že se pod různými záminkami obejde bez bankovního ručitele, pak to zjevně není dobré. Náklady na otevření a provize za použití neodpovídají potenciálním ztrátám.
Na začátku článku jsme hovořili o třech stranách transakce: kupující, prodávající, Rosreestr. Musí tedy existovat tři kopie kupních a prodejních smluv a převodní listiny pro každého účastníka.
Absence tohoto ustanovení může naznačovat, že dohoda je pouze kus papíru s textem bez právní váhy. V důsledku toho může být transakce zpochybněna: dojde ke ztrátě peněz a času.
Zaškrtnutí těchto 10 bodů maximálně ochrání váš čas, nervy a peníze při nákupu pozemku.
Napište do komentářů, o jakých tématech o venkovských nemovitostech byste měli zájem diskutovat!
Pokud hledáte pozemky bez úskalí, pak doporučujeme zvážit naše chatové osady. Přejděte na naše webové stránky a stáhněte si celý balíček dokumentů.
Prodej a koupě pozemku je vždy významnou událostí, protože se jedná o realitní transakci a zpravidla se jedná o nemalé částky. Řekneme vám, na co si dát při nákupu a prodeji pozemku pozor, abyste se nenechali oklamat a zbavili se zbytečných problémů.
Jak zkontrolovat pozemek před nákupem
Pokud kupujete parcelu, je vhodné se ujistit, že je právně jasná a v budoucnu nenastanou problémy. Často takové problémy nejsou zřejmé, takže postup bude užitečný i pro vlastníky – aby se ujistili, že neexistují žádná břemena nebo porušení a aby v budoucnu neměli potíže.
Před uzavřením smlouvy se tedy musíte ujistit o několika důležitých věcech:
1. Pozemek skutečně patří lidem, kteří jej prodávají nebo jejichž jménem jedná oficiální zástupce (relevantní pro kupující).
2. Stránka nemá žádná břemena a není spojena s porušováním: byly zaplaceny daně, nebyla uvalena žádná exekuce, hranice byly stanoveny správně, s komunikací je vše v pořádku.
3. Neexistují žádná omezení ve využívání lokality, zejména je na ní povoleno stavět stavby, nejsou zde křižovatky s chráněnými územími a podobně.
Dnes je hlavním dokumentem potvrzujícím právo na nemovitost výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (do 15.07.2016. července XNUMX – osvědčení o státní registraci vlastnictví). O tom, jak je pozemek registrován a co je Jednotný státní registr, podrobně hovoříme v samostatném článku.
Po obdržení výpisu můžete okamžitě zjistit držitele autorských práv, břemena, hranice, vedení komunikace, obecně všechny „ekonomické“ aspekty.
Důležité! Někdy má smysl získat výpis z Jednotného státního rejstříku dvakrát: při kontrole a těsně před nákupem, abyste měli jistotu, že se za uplynulé období nic nezměnilo. To platí zejména v případě zpoždění transakce.
Dávejte pozor! Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí se všemi údaji o držitelích autorských práv mohou obdržet pouze vlastníci (nebo jiná osoba s písemným souhlasem vlastníka). Proto je přípustné nezávisle požadovat údaje na libovolném webu, který se vám líbí, ale není to vždy vhodné (koneckonců, podstatné informace budou klasifikovány). Odmítnutí poskytnout prohlášení je však vážným důvodem pochybovat o transakci a odmítnout ji.
Je také nutné zkontrolovat vlastnický list potvrzující důvody pro nabytí (obdržení) pozemku prodávajícím. Může se jednat o kupní a prodejní smlouvu, směnu, dar, potvrzení o dědictví, úkon státního orgánu nebo samosprávy o poskytnutí pozemku apod.
Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být
Stránky tedy byly zkontrolovány a obě strany byly s výsledkem spokojeny. Dále postup registrace koupě a prodeje pozemku vyžaduje uzavření dohody.
Ve smlouvě musí být uvedeny strany, předmět obchodu a cena. Smlouva musí být uzavřena písemně!
Struktura dohody je následující: musí z ní být patrno, kdo se na čem domlouvá a za jakých podmínek. V našem případě se jedná o prodej a nákup pozemku. Upozorňujeme, že dohoda o ceně je podstatnou podmínkou smlouvy, bez jejíhož ujednání bude smlouva považována za neuzavřenou, proto musí být ve smlouvě uvedena cena a upřesněn postup při platbě za pozemek. Smlouva také specifikuje osobní údaje stran (a zástupců, pokud se na transakci podílejí), parametry webu a další důležité okolnosti (například pokud jsou na pozemku nějaké budovy). Pokud je pozemek opuštěný, jsou na něm odpadky, budovy chátraly atd., může to být také uvedeno ve smlouvě (tato doložka však není povinná).
Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí obsahovat údaje umožňující jednoznačně identifikovat prodávaný pozemek: katastrální číslo, přesnou adresu jeho umístění, výměru, druh povoleného využití a kategorii pozemku.
Při popisu předmětu smlouvy se doporučuje odkázat na vlastnický doklad o vlastnictví pozemku: kým, kdy, komu byl doklad vydán a na jakém základě.
Vzor smlouvy je ke stažení na internetu, i když to nedoporučujeme. V každém případě standardní dohoda vyžaduje úpravu, aby vyhovovala konkrétní situaci. Pokud to nechcete dělat sami, obraťte se na specializovaného právníka.
Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?
Kde mohu zaregistrovat prodej pozemku? Převod vlastnictví pozemku na základě kupní a prodejní smlouvy podléhá státní registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, vyplňte žádost o státní registraci práv s přiloženými potřebnými dokumenty. V první řadě se jedná o dohodu (minimálně 2 kopie). Budete také potřebovat doklad potvrzující zaplacení státní daně (není to nutné, ale je vhodné, protože pokud neexistují žádné informace o zaplacení státní daně, žádost a připojené dokumenty mohou být bez uvážení vráceny). Budete potřebovat dokumenty identifikující strany transakce (nebo jejich zástupce). V závislosti na situaci a podmínkách transakce mohou být zapotřebí další dokumenty.
Mimochodem, transakci můžete zaregistrovat také prostřednictvím MFC. Kromě toho lze žádost a potřebné dokumenty podat společnosti Rosreestr prostřednictvím notáře, který byl svědkem podpisů na žádosti o státní registraci.
Je třeba poznamenat, že účast notáře je povinná, pokud se prodává podíl na pozemku nebo pozemku, který patří nezletilému dítěti nebo občanovi uznanému za omezenou způsobilost k právním úkonům. V ostatních případech lze na žádost stran přizvat notáře.
Lhůty pro dokončení transakce
Státní registrace se provádí do 7 pracovních dnů a ve vztahu k pozemku určenému k osobnímu vedlejšímu hospodaření, zelinářství, zahradnictví, výstavbě garáže pro vlastní potřebu nebo individuální bytové výstavbě – 3 pracovní dny ode dne obdržení žádost a dokumenty Rosreestr. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, bude registrační lhůta 9, resp. 5 pracovních dnů.
Je-li registrace vypracována na základě notářsky ověřené dohody, je její lhůta 3 pracovní dny, v případě příjmu dokumentů v elektronické podobě – 1 pracovní den, při žádosti prostřednictvím MFC – 5 pracovních dnů.
Jak se pojistit
Bez ohledu na to, zda prodáváte nebo kupujete, se předem ujistěte, že transakce je „právně čistá“. A shromážděte co nejvíce dokumentů, i když je uvedeno, že nejsou vyžadovány, ochráníte tím svá práva a může to urychlit proces. Pamatujte, že transakce týkající se podílů na pozemku nebo majetku dětí mají své vlastní charakteristiky, není nutné takové prodeje odmítat, ale vyžadují další pozornost.
