Na co se ptát při koupi dači nebo pozemku, jaká úskalí může při takové transakci nastat.
Při koupi dachy nebo pozemku je nutné vyjasnit si všechny otázky související s právním stavem pozemku. Dlouhou dobu panoval zmatek v pozemkových vztazích, což dalo vzniknout mnoha sporům se zahrádkářskými partnerskými společnostmi i mezi sousedy.
Jaké otázky položit prodávajícímu při nákupu dacha nebo pozemku
Abyste se v budoucnu zachránili před problémy, měli byste být při kontrole pozemku při nákupu co nejopatrnější. K registraci transakce nebude MFC vyžadovat nic jiného než kupní a prodejní smlouvu a pasy, takže si musíte situaci prostudovat sami.
Zeměměřičství
Až do poměrně nedávné doby se pozemky vyměřovaly podle principu „10 kroků doleva a 15 kroků zpět“. Po zavedení satelitního měřicího systému byly odhaleny četné chyby. Hranice se ukázaly jako nesourodé, oblasti se navzájem překrývaly. Jsou případy, kdy v důsledku nejednotnosti hranic plochy zcela zanikly. Riziko lze eliminovat geodetickým měřením – geodetickým způsobem stanovení hranic lokality a poskytnutí přesných souřadnic.
Hraniční plán je vícestránkový dokument, který po dohodě se sousedy jasně stanoví hranice pozemku.
Geodetické práce provádějí katastrální inženýři na místě. Výsledkem práce je hraniční plán, ve kterém jsou přesně vymezeny a koordinovány hranice pozemku se sousedy. Je třeba zjistit, zda byly provedeny katastrální práce. Pokud bude existovat plnohodnotný plán hranic, nebudou v budoucnu žádné problémy. V případě neexistence plánu by mělo být před uzavřením smlouvy provedeno vyměřování pozemku.
Titul a titulní dokumenty
Je třeba zjistit, na jakém základě pozemek nabyl prodávající a zda byl proveden zápis do vlastnictví nebo převod vlastnictví. Pozemky byly aktivně přidělovány občanům koncem 80. let minulého století. V 90. letech prováděly místní správy registraci vlastnických práv. Po založení Companies House v roce 1998 bylo nutné provést přeregistraci. Mnoho majitelů to neudělalo. V takových případech byste měli nejprve zaregistrovat titul. Registrace se často provádí prostřednictvím soudu.
Dokumenty domu
Pokud je na místě dům, měli byste zjistit, zda je registrován. Majitelé často stavěli letní budovy a dokonce i trvalé domy bez papírování a prováděli rekonstrukce starých domů. Neoprávněná a nekoordinovaná výstavba může vést k tomu, že dům nelze zapsat ani soudní cestou. Navíc, pokud jsou na místě červené čáry (v blízkosti ropovody a plynovody, elektrické vedení atd.), mohou se zájemci obrátit na soud s nárokem na demolici nepovolené stavby.
Venkovský dům a další budovy musí být také vyzdobeny
infrastruktura
Je potřeba zjistit, zda je napojena elektřina, voda, kanalizace, zda je možné se napojit, vyjasnit kvalitu služeb, prověřit dopravní dostupnost, jak je zajištěn přístup do lokality v zimním období.
Sousedé
Nyní je zde mnoho opuštěných pozemků, jejichž majitelé své chaty nevyužívají a nenavštěvují je. Zanedbané oblasti v sousedství jsou nežádoucí. Přednost by měly mít pozemky dacha s trvale žijícími sousedy.
V současné době je zde mnoho opuštěných areálů, jejichž blízkost je nežádoucí
Nežádoucí geografické podmínky
Pokud je v blízkosti řeka, měli byste zkontrolovat, zda na jaře nedochází k rozlití a záplavám. Podzemní voda může proudit blízko povrchu, což je nežádoucí.
Zahradnické a zelinářské partnerství
Dnem 1. ledna 2019 nabyl účinnosti nový zákon upravující vztahy v oboru zahradnictví a zelinářství. Dacha sdružení občanů mohou mít pouze dvě formy – zahrádkářské partnerství nebo zelinářské partnerství. V zahrádkářských svazech je možné evidovat občany v místě jejich bydliště, pokud se na místě nachází bytový dům. Pozemky zahrádkářských družin jsou určeny pouze pro vedlejší hospodaření, výstavba investičních celků je zakázána. Je třeba zjistit, jakou formou společenství vlastníků pozemků.
Registrace občanů je možná, pokud je dům trvalý – má základy, je určen k celoročnímu bydlení, má infrastrukturu. Registrace není možná v letních domech. Zjednodušilo se také řízení o registraci stavby. Ke stavbě domu stačí ohlásit správě pomocí speciálního formuláře. Po dokončení stavby budete muset připravit technický pas a zaslat další oznámení místním úřadům.
Partnerské členství
Musíte získat potvrzení od předsedy společnosti, že prodávající je členem společnosti a nemá žádný dluh na povinných platbách.
zabezpečení
Zloději dacha jsou i nadále aktivní. Je potřeba zjistit, jak je to s krádežemi v tomto partnerství, zda jsou objekty chráněny a jakými prostředky, náklady na bezpečnostní služby.
Otázky bezpečnosti v letních chatách nemají malý význam
Majitelé pozemků platí daň z pozemků. Daň může být vysoká. Je potřeba zjistit, kolik zaplatil předchozí majitel a zda tam není dluh. Při objasňování problematiky daní je třeba pamatovat na to, že některým kategoriím občanů jsou poskytovány platební výhody (důchodci, zdravotně postižení atd.).
červené čáry
Červené čáry jsou čáry, které označují stávající, plánované (změněné, nově vzniklé) hranice veřejných prostranství a (nebo) hranice území zabraných liniovými objekty a (nebo) určených pro umístění liniových objektů (čl. 1 ÚP zákoník Ruské federace).
Vysvětlíme si to na příkladu. Nedaleko pozemku vede ropovod. V závislosti na typu je stanovena určitá bezpečnostní zóna. Například jakákoliv stavba do 300 m vpravo a vlevo je zakázána. Jakákoli stavba v rámci zóny bude nelegální, i když pozemek patří občanovi. Vlastník potrubí se může legálně domáhat demolice stavby.
O přítomnosti červených čar se můžete informovat na odboru územního plánování (podobná struktura) městské správy. Přítomnost lineárních objektů lze určit vizuálně na zemi, pokud nejsou umístěny pod zemí. V takových zařízeních jsou instalovány značky označující hranice bezpečnostní zóny. Tyto limity budou červené čáry.
Efektivita partnerství
Partnerství musí mít výkonného předsedu a představenstvo. V představenstvu často panuje zmatek, předseda je loutka a nepodílí se na řešení partnerských záležitostí. Při takové organizaci práce vznikají potíže s vybíráním plateb od členů partnerství, dodávkami vody a elektřiny a dalšími organizačními záležitostmi. Často dochází k finančním sporům o použití partnerských fondů pro jiné účely nebo o přímou krádež.
Co je na pozemku
Na místě je nutné prohlédnout všechny stavby a výsadby, zkontrolovat jejich stav, zkontrolovat stáří víceletých dřevin a jejich plodnost. Samozřejmě, že dacha musí odpovídat vkusu kupujícího.
Prostudujte si, co je na místě zasazeno
Možné konflikty
Nelze vyloučit situace, kdy administrativní nebo obchodní struktury projeví zvýšený obchodní zájem o pozemek nebo partnerství jako celek. To se občas stává. Jsou známy případy, kdy byly proti majitelům použity kriminální metody.
Jiné okolnosti
Zjistěte si u prodejce všechny okolnosti, které vás zajímají. V závislosti na zájmech kupujícího mohou být prioritou zahradnické nebo rekreační záležitosti. V závislosti na účelu nákupu letního domu mohou být na prvním místě otázky pohodlí. S nákupem byste měli být spokojeni, proto neváhejte a získejte co nejvíce informací.
Dohodnout se
Po vyjasnění všech otázek, které vás zajímají, můžete přistoupit k transakci. Při nákupu a prodeji pozemků je lepší zapojit realitního makléře nebo právníka znalého územního a urbanistického práva. Nezodpovězené červené čáry nebo územní spory se sousedy mohou narušit všechna očekávání od akvizice do té míry, že používání webu bude obtížné.
Věnujte pečlivou pozornost otázce výběru dače a provedení transakce, abyste si v budoucnu mohli klidně užívat dovolenou nebo zahradnické práce na nově získané dači.
Podnikatel, obchodník, autor a majitel webu „HeatherBober.ru“ (do roku 2019)
Absolvent sociálně-psychologické a lingvistické fakulty Severokavkazského sociálního institutu ve Stavropolu. Vytvořil a vyvinul od nuly portál o obchodní a osobní efektivitě HiterBober.ru.
Obchodní konzultant, který se profesionálně zabývá propagací webových stránek a content marketingem. Vede semináře Ministerstva pro hospodářský rozvoj Severního Kavkazu na témata online reklamy.
Laureát soutěže „Mladý podnikatel Ruska-2016“ (nominace „Objev roku“), fórum mládeže Severního Kavkazu „Mashuk-2011“.
