Co dělat po koupi pozemku v roce 2023, kam se vydat a jaké doklady si vyzvednout? To jsou otázky, které si klade každý třetí kupující, který nikdy předtím neuzavřel transakci nákupu a prodeje nemovitosti. Po podpisu smlouvy je nejprve nutné provést zápis vlastnictví.
Obsah článku
- Krok za krokem
- Co dělat po podpisu PrEP
- Sběr dokumentů
- Platíme státní povinnost
- Odeslání přihlášky
- Dostáváme výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
Pokyny krok za krokem pro nákup pozemku
Koupit pozemek pro individuální bytovou výstavbu, provozování vlastního vedlejšího pozemku, zelinářství nebo zahradnictví není nic složitého. K tomu potřebujete:
- najít vhodné místo;
- sjednat s prodávajícím podmínky transakce;
- podepsat politiku;
- registrovat vlastnická práva v Rosreestr.
Pozemky můžete koupit buď od soukromé osoby, nebo od státu. Nejjednodušší je koupě předmětné nemovitosti od soukromého vlastníka. Výše uvedený algoritmus akcí je vhodný právě pro takové případy.
Pokud chce občan nebo organizace koupit státní nebo obecní pozemek, pak se jeho prodej uskuteční na základě výsledků aukce nebo bez výběrového řízení, v případech regulovaných na legislativní úrovni.
Pokud potřebujete pomoci s nákupem soukromého, státního nebo obecního pozemku, doporučujeme poradit se s naším právníkem. Specialista je připraven kdykoli zodpovědět všechny vaše dotazy. Neodkládejte problém na později, pokud jej lze vyřešit právě teď.
Co dělat po uzavření smluvního ujednání o pozemku
Koupil jsem pozemek individuální bytové výstavby, co dál? Podle statistik se s tímto problémem potýká každý třetí kupující, který ještě nikdy nekupoval nemovitost. Navíc lze hovořit nejen o pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu, ale i o dalších objektech, jako jsou zahrádkářské pozemky, chaty, domy, byty atd.
Podle článku 558 občanského zákoníku Ruské federace se kupní a prodejní smlouva považuje za uzavřenou až od okamžiku její státní registrace. Proto musí kupující ihned po podpisu smlouvy kontaktovat společnost Rosreestr s odpovídající žádostí doloženou dokumenty, jejichž seznam je schválen na legislativní úrovni.
Sběr dokumentů
Co dělat po koupi pozemku, kde začít evidovat kupní smlouvu a vlastnická práva? Nejprve se doporučuje připravit balíček dokumentů potřebných pro registrační akce. Jejich seznam obsahuje:
- identifikátor žadatele;
- původní kupní a prodejní smlouva;
- potvrzení o zaplacení státní daně (nepovinné);
- žádost podle stanoveného formuláře.
Pokud za žadatele jedná jeho zákonný zástupce, pak je nutná plná moc ověřená notářem.
Pokud je prodávající ženatý a pozemek je společným majetkem manžela a manželky, doporučuje se poskytnout notářsky ověřený souhlas druhého z manželů k dokončení transakce.
Ve skutečnosti společnost Rosreestr zaregistruje převod vlastnictví bez tohoto dokumentu. Pokud však druhý z manželů o prodeji společného jmění nevěděl a nedal k transakci souhlas, má právo podat žalobu na prohlášení smlouvy za neplatnou.
Důležité! Žádný kupující nepotřebuje problémy se soudem. Koneckonců, pokud existují důvody, soudce má právo transakci zrušit. A nikdo nezaručuje, že bezohledný prodejce rychle vrátí peníze.
Platíme státní povinnost
Za registraci vlastnictví pozemku musí kupující zaplatit státní poplatek. Jeho velikost je:
na zemědělskou půdu, na parcelu určenou k soukromým pozemkům pro domácnost, zahradnictví, kamionovou farmu, individuální bytovou výstavbu, individuální bytovou výstavbu, jakož i na investiční výstavbu zřízenou na takovém pozemku (článek 24 článku 333.33 daňového řádu Ruské federace)
Státní daň lze zaplatit na pobočce jakékoli úvěrové instituce, v mobilní aplikaci vaší banky nebo prostřednictvím portálu Státní služby. V druhém případě je poplatek o něco nižší.
Odeslání přihlášky
Přihlášku můžete podat osobně na územní oddělení Rosreestr, prostřednictvím MFC nebo online, na oficiálních stránkách oddělení a také prostřednictvím portálu státních služeb.
Samotná žádost se vyhotovuje na schváleném formuláři. Zpravidla jej zajišťuje zaměstnanec Rosreestr. Na MFC žádost vyplní pracovník multifunkčního centra technickými prostředky a následně ji předá žadateli k ověření správnosti zadaných údajů a podpisu.
Pokud žadatel podá žádost online, musí vyplnit speciální formulář zveřejněný na webových stránkách ministerstva nebo na portálu státních služeb.
K pozemku dostáváme výpis z Jednotného státního registru katastru nemovitostí
Státní registrace vlastnictví pozemku se provádí do 7 pracovních dnů. Pokud jsou žádost a dokumenty předloženy prostřednictvím MFC, pak se lhůta pro dokončení registračních akcí zvyšuje na 9 dní. Vezměte prosím na vědomí, že v tomto výpočtu nejsou zahrnuty svátky a víkendy.
Po dokončení registračních akcí připraví Rosreestr nový výpis, ve kterém vlastníka pozemku již neuvádí bývalý vlastník, ale kupující.
Vezměte prosím na vědomí: Doklad je nutné vyzvednout na územním odboru odboru nebo na MFP podle toho, jak žadatel podal žádost.
Případy odmítnutí registrace vlastnictví pozemku
Zaměstnanec společnosti Rosreestr má právo vrátit žádost žadateli, aniž by ji zvážil, z důvodů stanovených v článku 25 federálního zákona č. 218 z roku 2015:
- žádost nebo dokumenty neodpovídají formátu stanovenému zákonem;
- v aplikaci na papíře jsou chyby, výmazy, opravy;
- nebyla obdržena informace o zaplacení státního cla;
- na pozemek jsou uložena omezení;
- žádost podává neoprávněná osoba, např. zástupce kupujícího bez úředně ověřené plné moci nebo není podepsána.
Státní registrace může být pozastavena z důvodů uvedených v článku 26 federálního zákona č. 218 z roku 2015. Tyto důvody se navíc často překrývají s důvody uvedenými v článku 25 předmětného ustanovení, ale jejich výčet je mnohem obsáhlejší.
Případová studie:
O zápis vlastnictví k pozemku požádal Golovin U., zástupce Volkov T., který poskytl plnou moc k uzavření kupní smlouvy za kupujícího. Při posuzování žádosti pracovník Rosreestru určil, že oprávněná osoba má právo podepsat DCT, ale nemá oprávnění podat žádost o registraci vlastnického práva. Přihláška byla vrácena k opravě. Volkov předložil Golovinovi U. novou notářsky ověřenou plnou moc, podle níž má tento právo zastupovat Volkovovy zájmy v registračním orgánu. Po odstranění nedostatků Rosreestr zapsal vlastnictví.
V případě pozastavení evidenčních úkonů zaměstnancem Federální služby pro státní evidenci katastru a účetnictví je žadateli poskytnuta lhůta na odstranění zjištěných nedostatků. Pokud nebudou opraveny, Rosreestr odmítne provést registrační akce. Toto pravidlo upravuje článek 27 federálního zákona z roku 2018 z roku 2015.
Co dělat, když je zamítnuta registrace vlastnictví pozemku
V případě pozastavení registrace vlastnictví pozemku musí žadatel napravit nedostatky, které sloužily jako důvod zaměstnance Rosreestru k takovému rozhodnutí.
Pokud se žadatel domnívá, že mu byl odepřen zápis převodu vlastnického práva nezákonně, má právo podat žalobu k soudu.
Pokud soudce shledá jednání zaměstnance Rosreestr neopodstatněné a nezákonné a žalobě vyhoví, není třeba podávat novou žádost. Zápis práv se provádí na základě rozhodnutí soudu. Převzetí takového dokladu je zaměstnanec odboru povinen do 3 dnů oznámit občanovi.
Byla vám odepřena registrace vlastnictví pozemku nebo jiného majetku? Považujete jednání zaměstnance Rosreestru za nezákonné? Nechte si hned poradit od našeho právníka, který vám řekne, co dál, jak sepsat reklamaci, kde ji podat, a případně doprovodí klienta k logickému závěru řízení.
Registrace koupě a prodeje pozemků prostřednictvím notáře
V některých případech, jak to stanoví současná ruská legislativa nebo dohoda, podléhá transakce nákupu a prodeje pozemku notářskému ověření. Například dohoda je notářsky ověřena, je-li jejím předmětem podíl na právu společného majetku nebo předmět právních vztahů náleží nezletilému.
„Pokud byl list vlastnictví pozemku ověřen notářem, pak se žádost a dokumenty o zápisu vlastnického práva zasílají prostřednictvím notářské kanceláře. Navíc není třeba za příslušné akce platit.“
Notář může nabídnout poskytnutí souvisejících služeb, například zhotovení kopií jakýchkoli písemností, poskytnutí poradenství, přípravu dohody, ale nemá právo jejich poskytnutí ukládat.
Notář je povinen zaslat společnosti Rosreestr dokumenty v den, kdy klient o předmětné služby požádá.
Soudní spory
Soud obdržel žalobu na zápis do vlastnictví pozemku. Žalobce Kireev N. vysvětlil, že uzavřel smlouvu s Lysovem T. Zaplatil za nákup v plné výši. Strany podepsaly akt o převzetí a převodu majetku.
Kupující podal žádost o zápis vlastnického práva, ale zápis mu byl zamítnut z důvodu poskytnutí neúplného balíku dokumentů. Zpráva od Rosreestra uvedla, že dokumenty musí být doprovázeny notářsky ověřeným souhlasem manželky prodávajícího k uzavření transakce na prodej a nákup pozemku.
Kireev nebyl schopen kontaktovat Lysova, protože se přestěhoval do jiného města. Nezanechal žádné nové kontaktní údaje.
Žalobce požaduje uznání kupní smlouvy za platnou a zápis vlastnictví k pozemku.
Soud po prozkoumání materiálů případu dospěl k závěru, že Rosreestr nezákonně odmítl provést registrační akce, protože podle současných ruských právních předpisů chybí notářsky ověřený souhlas druhého manžela prodávajícího s transakcí pro registraci vlastnictví majetek není potřebný a pohledávku uspokojil.
Často kladené dotazy
Je možné zapsat vlastnictví k parcele v SNT, nabyté převodem členské knížky, pokud prodávající nemá zapsáno vlastnictví pozemku?
Do takových právních vztahů se nedoporučuje vstupovat. Účastník SNT má právo užívat pozemek se zahradou, ale tento právní stav pozemku omezuje možnost vlastníka nakládat s pozemkem podle vlastního uvážení.
Co dělat, když kupující po uzavření smlouvy odmítne zapsat vlastnictví k pozemku?
Pokud se jedna strana transakce vyhýbá registračním akcím ve vztahu k pozemku, druhá má právo podat žalobu u soudu na státní registraci převodu vlastnictví. Toto pravidlo je schváleno článkem 551 občanského zákoníku Ruské federace.
Kam se obrátit na registraci vlastnických práv po zakoupení pozemku, pokud ve městě není pobočka Rosreestr?
Občan má právo podat žádost o registraci vlastnictví pozemku prostřednictvím MFC, na oficiálních webových stránkách Rosreestr nebo pomocí státních služeb. Žádost nelze podat online, pokud žadatel nemá identifikovaný účet na portálu služeb státní správy.
Názor odborníka
Koupil kupující pozemek? Co ale dělat dál, protože krok za krokem mu nikdo neřekne, jak správně jednat, kde začít a vůbec, jestli je potřeba udělat ještě něco jiného než podepsat kupní smlouvu a zaplatit.
Podle současné ruské legislativy podléhá převod vlastnictví půdy státní registraci. K tomu musí kupující připravit balíček dokumentů a odeslat žádost společnosti Rosreestr.
Teprve po dokončení registračních akcí bude moci kupující nakládat se získaným pozemkem podle vlastního uvážení.
Nákup a prodej je potvrzen smlouvou. Strany však chtějí mít jistotu, že v procesu převodu práv k pozemku nenastanou žádné problémy.
K tomu je potřeba při koupi pozemku vyžadovat určité doklady.
Obě strany mají svůj seznam papírů, bez kterých se obchod neobejde, a také je nutné pečlivě zvážit provedení smlouvy. Všechny důležité body týkající se těchto problémů podrobně probereme v článku.
Papíry kupujícího
Kupující předkládá:
- občanský pas;
- notářsky ověřený souhlas manžela s dokončením transakce, pokud je osoba vdaná;
- potvrzení z psychoneurologické ambulance o tom, že kupující není registrován;
- potvrzení z protidrogové léčebny o tom, že kupující není registrován.
Kromě toho mohou být vyžadovány dokumenty potvrzující platební schopnost kupujícího. Například výpis z bankovního účtu obsahující částku dostatečnou k zaplacení stránky.
Papíry prodejce
Majitel nemovitosti na žádost kupujícího předloží:
- kupní a prodejní smlouva, směnná smlouva, osvědčení o dědictví, soudní rozhodnutí nebo jiný doklad potvrzující zákonnost nabytí pozemku;
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí;
- souhlas opatrovnického a opatrovnického orgánu k dokončení transakce, pokud je pozemek částečně ve vlastnictví nezletilé osoby; , pokud byl vydán před rokem 2017;
- plná moc k zastupování zájmů jiných vlastníků, pokud web vlastní více osob;
- potvrzení o nulovém dluhu za spotřebované energie.
Výpis z Jednotného státního rejstříku obsahuje údaje z rejstříku týkající se lokality k datu vydání dokumentu. Proto Těsně před podpisem smlouvy se doporučuje vyžádat si od prodávajícího další vyjádření.
Varování! Dokončením transakce se zástupcem vlastníka je kupující ohrožen. Plnou moc může kdykoli zrušit kterýkoli notář a druhá strana dohody se o tom nedozví. Dohoda podepsaná neoprávněnou osobou je neplatná.
Pokud je na místě budova, neměli byste uzavírat smlouvu o koupi pozemku. Země sleduje osud struktury, která se na ní nachází. To znamená, že vlastník domu získává právo užívat pozemek, který se nachází pod ním. V tomto případě musí být uzavřena kupní a prodejní smlouva na dům.
Smlouva o prodeji
Kupní a prodejní smlouvu si strany sepisují samy.
Obvykle má následující části:
- Detaily a technické informace. Jméno, datum, místo plnění smlouvy.
- Informace o stranách. U kupujícího a prodávajícího je uvedeno celé jméno, datum narození, místo registrace, údaje o pasu (číslo, kterým orgánem a kdy byl vydán).
- Předmět dohody. Prodávající se zavazuje převést vlastnické právo k pozemku a kupující je povinen jej převzít a zaplatit. Pozemek by měl být podrobně popsán s uvedením oblasti, adresy, katastrálního čísla, povoleného využití.
- Informace o právech prodávajícího k pozemku. Musí být vlastníkem nemovitosti.
- Informace o omezeních, věcných břemenech užívání pozemků a nemovitostech na nich umístěných.
- Náklady na nemovitost a platební postup. Obvykle jsou peníze převedeny v hotovosti nebo převedeny na bankovní účet prodávajícího. Strany určují, zda bude platba provedena před převodem pozemku, po částech před a po převodu nebo v plné výši po převodu. Cena se zadává čísly a slovy.
- Práva a povinnosti stran. Prodávající je povinen poskytnout kupujícímu spolehlivé informace a včas na něj převést vlastnické právo k pozemku. Kupující musí nemovitost přijmout a zaplatit za ni a má právo požadovat včasný převod pozemku a snížení ceny nebo ukončení smlouvy, pokud prodávající uvedl nesprávné údaje o pozemku.
- Opatření odpovědnosti. Za nedodržení podmínek smlouvy jsou strany odpovědné v souladu se zákonem.
- Závěrečná ustanovení. Je uveden počet kopií dohody, řešení sporů zasíláním předběžných nároků, zda dohoda podléhá notářskému ověření a další znaky.
- Podpisy stran.
- Seznam aplikací, pokud existují.
Důležité! V dohodě by mělo být uvedeno, kdo by měl provést státní registraci transakce v Rosreestr.
Strany by si neměly ve smlouvě sjednávat vysoké pokuty nebo penále za nedodržení jakýchkoli ustanovení smlouvy. Výše sankcí může být u soudu snížena, pokud se neprokáže, že viník svým jednáním způsobil skutečnou škodu v odpovídající výši.
Smlouva je vyhotovena minimálně ve 3 vyhotoveních – pro kupujícího, prodávajícího a pro Rosreestr.
Jsou nějaké rozdíly v dokumentaci při pořizování pozemků pro individuální bytovou výstavbu, v SNT nebo DNP?
Ve všech případech strany předkládají stejný soubor dokumentů.
Ale Vlastnictví pozemku v DNP nebo SNT předpokládá vstup do neziskové organizace vlastníků. Taková sdružení mají členské příspěvky, stejně jako neúčelové poplatky.
Při koupi pozemku v DNP nebo v SNT se vyplatí požádat vlastníka o potvrzení o absenci dluhů vůči partnerství za členství, cílové poplatky a další platby. Dokument vydává hlavní účetní organizace.
Co si musíte připravit pro registraci transakce?
Potřebné doklady pro registraci smlouvy v Rosreestr:
- žádost připravená pomocí schválené šablony;
- platební příkaz potvrzující zaplacení státního cla;
- 2 originály kupní smlouvy;
- kopie stránek pasu;
- plná moc pro zástupce, pokud vlastník organizaci sám nekontaktuje.
V prohlášení se uvádí:
- název oddělení Rosreestr, kde se dokumenty předkládají;
- registrační údaje o přihlášce – příchozí číslo, počet listů, počet příloh, datum a čas přijetí přihlášky (vyplňuje pracovník organizace přijímající přihlášku);
- žádost o provedení státní registrace vlastnických práv;
- informace o objektu (katastrální číslo pozemku, adresa, další charakteristiky);
- oddíl č. 5 vzoru, který se týká změn údajů katastru nemovitostí, se nevyplňuje;
- označení typu transakce, kterou je třeba zaregistrovat (nákupní a prodejní transakce);
- údaje o novém majiteli – celé jméno, datum a místo narození, SNILS, pasové údaje, registrační adresa, kontaktní telefon;
- údaje o zástupci vlastníka, pokud žádost nepodá osobně (celé jméno, datum a místo narození, SNILS, údaje o pasu, registrační adresa);
- způsob podání žádosti a obdržení odpovědi (osobně, poštou nebo elektronicky);
- potvrzení o přijetí potvrzení o přijetí dokumentů k posouzení;
- údaj, zda je vyžadován výpis z Jednotného státního rejstříku;
- seznam aplikací;
- souhlas se zpracováním osobních údajů;
- potvrzení, že přihláška obsahuje spolehlivé informace a při uzavírání smlouvy nebyly porušeny požadavky právních předpisů Ruské federace;
- datum, podpis, příjmení a iniciály;
- značka specialisty, který žádost přijal.
Po registraci převodu vlastnického práva obdrží kupující:
- originál smlouvy s registrační značkou;
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí s aktuálními údaji o pozemku, jeho vlastníkovi, věcných břemenech apod.;
- další doklady, pokud je žadatel při registraci předložil.
Výpis z Jednotného státního rejstříku nelze vydat, pokud to vlastník nevyžaduje.
Co nelze požadovat?
Právní předpis nestanoví povinný seznam dokumentů, které si musí prodávající a kupující vzájemně předložit.
K dokončení transakce je nutná dohoda a potvrzení o přijetí, pokud není v samotné smlouvě uvedeno jinak.
Kupující a prodávající od sebe nemohou požadovat žádné doklady. Ale druhá strana transakce má právo odmítnout nákup (nebo prodej), pokud její žádost není splněna.
Kupující by neměl k dokončení transakce vyžadovat potvrzení o složení rodiny a souhlas opatrovnických a poručnických orgánů, pokud nezletilá není vlastníkem pozemku. Rodiče dítěte mohou volně nakládat se svým majetkem. Ale není možné se zaregistrovat na pozemku, kde není žádná budova.
Varování! Není také potřeba vyžadovat list vlastnictví, katastrální pas nebo potvrzení o neexistenci věcného břemene na pozemku. Tyto dokumenty byly dnes zrušeny – informace se vydávají ve formě výpisu a Jednotného státního registru nemovitostí.
Užitečné videa
Pro vaši pozornost video s dalšími informacemi k tématu:
Závěr
Prodávající a kupující mohou od sebe vyžadovat jakékoli dokumenty k ověření zákonnosti transakce. Strany vypracují dohodu s ohledem na vzájemné zájmy. K registraci převodu vlastnictví v Rosreestr je nutná dohoda.
