Kontrola pozemku před nákupem je předběžnou fází uzavření transakce. Postup je rozdělen do 2 možností analýzy: dokumentární a fyzická. V prvním případě se kontroluje doklady a ve druhém stav pozemku a jeho soulad s kritérii stanovenými prodávajícím.
Obsah článku
- Proč kontrolovat
- Dokumenty prodávajícího
- Zjištění vlastnictví prodávajícího
- Osobní doklady prodávajícího
- Historie vlastnictví půdy
- Věcná břemena
- Plná moc
Proč si pozemek před koupí zkontrolovat?
Před uzavřením kupní a prodejní smlouvy není nutné provádět pozemkovou kontrolu. Mnoho odborníků se však domnívá, že je lepší okamžitě zkontrolovat web před nákupem, než čelit problémům později. Mezi nejčastější rizika patří:
Na objekt jsou uvalena omezení (zástavy, věcná břemena, zástavy).
Na pozemek se hlásí třetí osoby, například nezapsaní dědicové.
Manžel prodá nemovitost bez souhlasu druhého.
Pozemek patří nezletilému.
Pozemek nemá VRI požadované kupujícím atd.
Pokud jsou na půdu uvalena jakákoli omezení, pak není možné zapsat vlastnictví nového vlastníka, s výjimkou případů upravených na legislativní úrovni (například pokud jsou omezení uložena na základě článků 56, 56.1 zemského zákoníku). Ruská federace). Rovněž k prodeji pozemku, který je v zástavě, bude zapotřebí souhlas zástavního věřitele, pokud není ve smlouvě o úvěru stanoveno jinak.
V případě prodeje společného jmění manželů bez souhlasu manžela nebo manželky k transakci má muž nebo žena (jejichž práva byla porušena) právo obrátit se na soud a zrušit smlouvu, a to i v případě, že vlastnická práva kupujícího již byla zaregistrována u Rosreestr.
Není možné koupit pozemek ve vlastnictví nezletilého bez povolení opatrovnických a poručnických orgánů.
Stejně tak je důležité zkontrolovat fyzický stav pozemku a zda jeho povolené využití odpovídá potřebám kupujícího.
Je poměrně obtížné zkontrolovat právní čistotu, protože při nakládání s pozemky existuje mnoho nuancí a úskalí. Pokud se člověk s takovým postupem ještě nesetkal a zcela nerozumí, co přesně má dělat, doporučujeme okamžitě vyhledat pomoc našeho právníka. Specialista vám řekne, jak správně zkontrolovat objekt, a pokud je to nutné, proveďte postup sami.
Kontrola dokladů prodávajícího
Kontrola právní čistoty transakce zahrnuje zkoumání dokumentace. Pro analýzu budete potřebovat balíček papírů. Můžete o ně požádat prodejce. Při koupi pozemku se doporučuje zkontrolovat následující dokumenty:
- cestovní pas prodejce, DIČ;
- titulní papíry pro pozemky;
- výpis z Jednotného státního rejstříku (obecný a o historii vlastnictví);
- plná moc a cestovní pas zplnomocněného zástupce, zastupuje-li zájmy prodávajícího jeho oficiální zástupce.
Je třeba poznamenat, že některé dokumenty prodávajícího budou použity při sepisování kupní a prodejní smlouvy. Patří mezi ně osobní identifikátor, vlastnické listy k objektu nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, plná moc (pokud bude smlouva podepsána oprávněnou osobou). A další.
Zjištění vlastnictví prodávajícího
Za účelem kontroly pozemku před koupí se doporučuje nejprve požádat prodávajícího o předložení vlastnických dokumentů k nemovitosti. Patří mezi ně dohoda:
- nákup a prodej;
- výměnný obchod;
- dary;
- privatizace atd.
Pokud prodávající získal pozemek dědictvím, pak musí mít potvrzení o dědictví.
Důležité! Pokud vlastník tyto doklady ztratil, požádejte ho, aby vydal kopii titulního dokumentu v Rosreestr nebo jeho duplikát.
Osobní doklady prodávajícího
Stejně důležité je před koupí pozemku zkontrolovat doklady totožnosti prodávajícího. Je třeba poznamenat, že údaje o jeho pasu jsou zohledněny v kupní a prodejní smlouvě.
Věnujte pozornost celému jménu občana, datu vydání cestovního pasu a místu registrace osoby. Podívejte se, kdo je uveden jako vlastník ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí, jehož údaje jsou obsaženy v titulních dokumentech.
“Pokud provedete zálohu, požádejte prodejce, aby napsal potvrzení a poskytl kopii vašeho občanského pasu.”
Pozor také na to, zda je majitel nemovitosti ženatý. Pokud ano, vyžádejte si od něj písemný souhlas s transakcí od druhého z manželů ověřený notářem.
Historie vlastnictví půdy
Historii pozemku zjistíte z výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí o převodu vlastnictví. Obsahuje všechny poznámky o změnách vlastnictví počínaje rokem 1998.
Informace jsou otevřené, takže kdokoli, nejen vlastník pozemku, má právo na ně. Certifikát si můžete objednat v papírové nebo elektronické podobě:
- osobně na územním odboru Rosreestr;
- prostřednictvím MFC;
- online na oficiálních stránkách registračního centra nebo na portálu Státní služby.
Služba poskytování informací z Jednotného státního rejstříku je placená. Výše poplatku přímo závisí na formě, jakou si žadatel výpis objedná: elektronická nebo papírová.
Za elektronickou verzi budete muset zaplatit 350 rublů, za papírovou verzi – 480 rublů. Pro kontrolu čistoty transakce je vhodná první možnost.
Vezměte prosím na vědomí: Pokud se během relativně krátké doby vystřídalo mnoho vlastníků, pak je lepší hrát na jistotu a odmítnout uzavřít obchod.
Věcná břemena
Kontrola právní čistoty znamená zjištění oficiálních informací o předmětu na přítomnost (nepřítomnost) jakýchkoli faktorů, které brání legálnímu převodu vlastnictví a vyloučení podvodu při provádění transakce.
Někdy se majitelé uchýlí ke klamání a prodají majetek, který podléhá omezením, jako je zatčení. Kupující v tomto případě nebude moci zapsat převod vlastnického práva.
Navzdory tomu, že v budoucnu může občan podat žalobu na prodávajícího a vymáhat po něm zaplacené peníze za pozemek soudně, je takové řízení zbytečné. To bude vyžadovat spoustu času a úsilí. Je lepší okamžitě zkontrolovat, zda nejsou žádná věcná břemena, aby později nevznikly problémy.
Chcete-li to provést, objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách objektu. Prodávající i kupující mají právo vystupovat jako žadatel. Informace z jednotného státního rejstříku jsou poskytovány na základě žádosti podané:
- osobně, zaměstnanci oddělení;
- osobně prostřednictvím MFC;
- prostřednictvím zákonného zástupce zaměstnanci společnosti Rosreestr nebo multifunkčního centra;
- online, ve vašem osobním účtu na oficiálních stránkách Jednotného státního registru nemovitostí nebo na portálu Státní služby.
Výpis se poskytuje v elektronické nebo papírové podobě. Jen pro kontrolu čistoty transakce je online možnost docela vhodná.
Výpis z Jednotného státního registru katastru nemovitostí o vlastnostech pozemku obsahuje údaje o jeho katastrální hodnotě, poloze, výměře, VRI, účelu a právním vlastníkovi.
Také jsou zde uvedeny informace o všech případných omezeních. V případě věcných břemen se převod vlastnického práva k pozemku nezapíše.
Důležité! Cena papírového výpisu je 390 rublů. Pokud je objednáno prostřednictvím MFC, poplatek se zvyšuje na 460 rublů. Za elektronický certifikát zaplatí 290 rublů.
Plná moc
Pokud pozemek dacha prodává zplnomocněný zástupce prodejce, nezapomeňte zkontrolovat jeho legálnost plné moci. K tomu můžete využít speciální službu umístěnou na oficiálních stránkách Federální notářské komory.
- otevřete službu;
- zadejte registrační číslo dokumentu;
- uveďte datum plné moci;
- vyberte jméno notáře, který dokument ověřil;
- Klikněte na tlačítko „najít“.
Zde také naleznete informace o zrušení plné moci učiněné jednoduchou písemnou formou.
Pokud byly informace o ověření dokumentu potvrzeny a údaje o pasu oprávněné osoby se shodují s informacemi uvedenými v plné moci, nehrozí žádné nebezpečí. Můžete se bezpečně domluvit.
Kontrola dokumentů pro transakci
Chcete-li postavit dům, potřebujete pozemek, který má VRI – individuální bytovou výstavbu, soukromé pozemky pro domácnost nebo SNT. Ujistěte se, že pozemek, který kupujete, odpovídá tomuto typu povoleného využití. Jinak na něm nelze postavit obytný dům.
Pokud je prodávající ženatý, požádejte jeho druhého manžela o notářsky ověřený souhlas s transakcí. Navzdory skutečnosti, že Rosreestr zaregistruje převod vlastnictví bez tohoto dokumentu, v budoucnu může manžel nebo manželka (v závislosti na tom, čí práva jsou porušena) podat žalobu na neplatnost kupní a prodejní smlouvy.
Případová studie:
Soud obdržel žalobu, aby prohlásil pojistku za neplatnou. Žalobkyně Samoilova U. vysvětlila, že její manžel Samoilov D. prodal pozemek, který je společným majetkem, bez jejího souhlasu.
V současné době žijí manželé odděleně, ale manželství nebylo oficiálně zrušeno. Pozemek získal na základě smluvního ujednání Samoilov D. po registraci manželského vztahu. Muž si veškerý výtěžek z prodeje pozemku přivlastnil. Soud po prozkoumání případu zjistil, že transakce byla uzavřena nezákonně, protože manželka s transakcí nedala souhlas, vyhověla požadavkům žalobce a nařídila žalovanému vrátit peníze kupujícímu pozemku.
V případě koupě podílu na spoluvlastnickém právu určitě vyžadujte prominutí nabytí části nemovitosti jinými vlastníky nebo potvrzení o jejich oznámení o transakci, které bylo doručeno minimálně před 30 dny.
Věnujte pozornost samotné kupní a prodejní smlouvě. Porovnejte vlastnosti objektu odrážející se v objektu se skutečnými (jaká je adresa místa, jeho oblast, typ a VRI).
Podívejte se na cenu uvedenou ve smlouvě. Pokud jsou náklady vyšší, pak může prodávající kdykoli prohlásit, že kupující nesplnil zcela své závazky ze smlouvy, i když se strany ústně dohodly na zcela jiné ceně.
Smlouva nemůže odrážet přednostní právo na odkoupení stránky zpětným prodejcem, například po určité době.
Samotný DCP nemá na legislativní úrovni upraven jediný model. Je vypracován s ohledem na ustanovení uvedená v kapitole 30 občanského zákoníku Ruské federace. Musí nutně obsahovat popis předmětu obchodu a ceny. Pokud tyto informace nejsou k dispozici, pak se smlouva považuje za neuzavřenou.
Doporučuje se, aby skutečnost převodu pozemku byla zaznamenána podepsáním potvrzení o převodu a převzetí stranami. Označuje plnění povinností prodávajícího a kupujícího spojených s poskytnutím a převzetím předmětu.
Kontrola fyzického stavu pozemku
Jarní období je ideální pro kontrolu fyzického stavu pozemku. Toto roční období je skvělé pro hodnocení kvality půdy a topografie. Pokud v oblasti existuje riziko záplav, pak na začátku jara, když sníh nedávno roztál, je prostě nemožné si toho všimnout.
Při kontrole kvality půdy sledujte složení půdy. Písek se špatně hodí jak pro stavebnictví, tak pro pěstování plodin.
Doporučuje se vykopat jámu o hloubce 1 m nebo několik děr v různých dutinách. To pomůže podrobněji studovat stav půdy. Pokud se voda objeví po hodině, pak je lepší nekupovat takový pozemek pro stavbu obytné budovy. Ale takový pozemek je docela vhodný pro zemědělskou činnost.
Pokud plánujete na kupovaném pozemku postavit soukromý dům, věnujte pozornost kvalitě komunikace, dostupnosti MHD, obchodů a další infrastruktury v lokalitě.
„Stejně důležité je zjistit, zda je elektřina dodávána nebo zda je možné se připojit k síti. V opačném případě bude muset kupující samostatně organizovat dodávku elektřiny.“
Doporučuje se zkontrolovat skutečné hranice. Je třeba poznamenat, že plot instalovaný na místě ne vždy potvrzuje správné oplocení území. Pokud plot částečně zasahuje na sousedův pozemek, mohou v budoucnu nastat problémy se sousedy.
Požádejte prodejce, aby poskytl plán průzkumu místa připravený ne více než před 5 lety. Je třeba poznamenat, že územní plán může být dřívějšího data, hlavní je, že souřadnice územního plánu jsou zaneseny do Jednotné státní evidence nemovitostí, jinak nebude mít stávající územní plán žádný význam. Nebo požádat vlastníka o provedení zaměření pozemku a následné odkoupení pozemku.
Věnujte také pozornost stavu životního prostředí. Doporučuje se kupovat pozemky mimo továrny, továrny, farmy na chov dobytka a skládky.
Soudní spory
Soud obdržel žalobu na ukončení smlouvy o prodeji a koupi pozemku a vrácení peněz za něj zaplacených.
Žalobce Golikov T. vysvětlil, že mezi ním a žalovaným Zemkovem D. byla v březnu 2022 uzavřena smlouva na výstavbu pozemků pro soukromé bydlení. Muž na něm plánoval postavit dvoupatrový dům.
Předmětný pozemek dle dodaných podkladů odpovídá potřebám Golikova – má typ povoleného využití individuální bytovou výstavbou, nachází se v obydlené oblasti, v blízkosti je vedeno vedení vysokého napětí.
“Strany uzavřely smlouvu o dohodě, Golikov zaplatil prodávajícímu a také podepsal akt o přijetí a převodu majetku.”
Koncem dubna se muž rozhodl zahájit stavbu. Najal si specialisty, kteří místo prozkoumali. Zkoumání ukázalo, že na tomto pozemku je nežádoucí postavit dvoupodlažní budovu z důvodu špatné kvality půdy.
Golikov zaslal prodejci reklamaci, ve které požadoval ukončit kupní smlouvu a vrátit mu zaplacené peníze, protože zboží, které zakoupil, neodpovídalo deklarované kvalitě.
Soud při projednávání případu zjistil, že objekt má VÚVeL – individuální bytovou výstavbu, která je přímo uvedena v DCP a výpisu z Jednotného státního rejstříku. Rovněž v době převzetí nemovitosti neměl kupující vůči prodávajícímu žádné stížnosti ohledně kvality pozemku. Pokud jde o výslech, nebyly soudu předloženy žádné důkazy o jeho provedení. Po posouzení případu soud odmítl uspokojit pohledávku Golikova T. na Zemkova D.
Často kladené dotazy
Vše závisí na rychlosti obdržení informací požadovaných specialistou, například výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí. Průměrná doba ověření trvá 3 až 10 dnů. V některých případech to trvá déle. Doporučujeme, abyste se obrátili na právníka, popsali vaši situaci a on vám sdělí přesnější časový rámec.
Kupující má právo uzavřít smlouvu o prodeji a koupi pozemku bez kontroly právní čistoty transakce a fyzického stavu pozemku. To je však velmi riskantní, proto se nedoporučuje odmítat alespoň minimální analýzu. Pokud nezkontrolujete čistotu transakce, můžete nakonec přijít o majetek a peníze, protože soud je na straně kupujícího v dobré víře, a nikoli toho, kdo pozemek koupil se zavřenýma očima.
Kupující má právo samostatně si objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách, o nemovitosti, o katastrální hodnotě, o historii převodu vlastnických práv. Žádost lze podat osobně na územním odboru Rosreestr, prostřednictvím MFC, online na oficiálních stránkách oddělení nebo na svém osobním účtu na portálu Státní služby.
Názor odborníka
Kontrola pozemku před koupí není povinným krokem. Nedoporučuje se však odmítnout prozkoumat dokumenty a fyzický stav místa.
Kontrola umožňuje snížit riziko podvodu při nákupu a prodeji nemovitostí a také pochopit, zda kvalita půdy a stav terénu vyhovují potřebám kupujícího.
Pokud se pozemek prodává společně se stavbou, například bytovým domem, pak se doporučuje prověřit každý objekt.
Pozemek si můžete před koupí sami zkontrolovat. Pro analýzu právní čistoty transakce je však lepší vyhledat pomoc právníka.
Zveřejňujeme pouze ověřené informace
Specializuje se na problematiku bytového a pozemkového práva a poskytuje také právní poradenství v oblasti nemovitostí. Pomáhá klientům pochopit nejsložitější právní případy.
Koupě dachy, stejně jako jakékoli jiné nemovitosti, je zodpovědná záležitost. Nestačí vybrat vhodnou vesnici, dobrý dům s upraveným pozemkem a komunikacemi, je potřeba zkontrolovat i vlastnické listiny a samotného prodejce, abyste předešli nepříjemným situacím v budoucnu.
S jakými skrytými obtížemi se může kupující letní rezidence potýkat, říkáme spolu s odborníky.
1. Problémy s dokumenty a registrací
Jedním z hlavních bodů při nákupu chaty nebo jakékoli jiné nemovitosti je ověření dokumentů a možné potíže s nimi (zejména neúplný balík dokumentů). Prodávající například nemusí vlastnit pozemek. Podle Zhanny Kolesnikovové, vedoucí obchodní praxe Plešakov, Ushkalov and Partners, kupující v naprosté většině případů vyjdou s minimální kontrolou – objednají si výpis z USRN potvrzující, že právo prodávajícího je zapsáno v rejstříku. Je však nutné zkontrolovat nejen aktuální zápis v rejstříku, ale také zákonnost nabytí vlastnického práva, podotýká advokát.
Prodejce musí mít alespoň pas a doklady o vlastnictví dače (například kupní smlouvu, dědické dokumenty). „Vždy by měly být dva doklady: k pozemku (potvrzující vlastnické právo) a k domu (pokud je dům a pozemek zapsán). Smlouva o prodeji je vždy stejná, zahrnujeme tam dům i pozemek, “řekla Anna Pochikaeva, expertka z předměstské realitní kanceláře Miel na Nikoloyamské.
Osvědčení o absenci dluhů na příspěvcích je nesmírně důležité, pokud je stránka v SNT, DSK a podobných sdruženích občanů, pokračovala Zhanna Kolesnikova. „Pokud se změnila kategorie lokality nebo typ povoleného využití, pak jsou potřebné příslušné dokumenty. Dále seznam závisí na konkrétní situaci, “vysvětlil odborník.
2. Dluhy v zemi
Nepříjemným překvapením pro kupujícího mohou být dluhy na cíli a členské poplatky SNT, DNP, na jejichž území se venkovský dům nachází. Sama o sobě přítomnost dluhů na příspěvcích nebrání prodeji webu, pokud nebude zabaven. Dluh také nepřechází na nového majitele, říká Zhanna Kolesniková. V praxi se mu však mohou stát problémem, upozorňuje advokát.
„Vedení SNT může novému majiteli způsobit různé nepříjemnosti tím, že se bude snažit získat dluh od něj, nikoli od starého vlastníka, který již není k dispozici. Například mohou nastat potíže s připojením k plynu, elektřině, obecným komunikacím, přístupu na společné území, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova.
Abyste nebyli rukojmím dluhů jiných lidí, musíte před transakcí požádat prodejce o potvrzení o bezdlužnosti vydané vedením SNT. Bylo by také užitečné se osobně seznámit s vedením, abychom zjistili, jaké jsou v obci příspěvky a platby, doporučil právník.
Kromě toho je při nákupu dachy nutné vzít v úvahu nejen její náklady, ale také roční příspěvky, obecné zlepšení území SNT, které je udržováno s penězi letních obyvatel, dodal odborník z Miel.
Viz také:
3. Prodejce v úpadku
Je důležité zkontrolovat nejen doklady pro daču, ale i samotného prodejce (má dluhy, jsou proti němu vedena soudní řízení). Například přítomnost velkých dluhů majitele v době transakce může vést ke ztrátě venkovského domu, pokud je bývalý majitel prohlášen za bankrot.
Čím větší jsou dluhy prodávajícího, tím vyšší je riziko úpadku a případného napadení transakce, upozorňuje vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov and Partners. „Teoreticky je možné napadnout transakci uskutečněnou tři roky před bankrotem prodávajícího. Čím kratší je však časový interval mezi vyhlášením úpadku na dlužníka a obchodem, tím vyšší je riziko,“ dodala.
Abyste se před takovou situací ochránili, je nutné prověřit, zda byl na prodávajícího zahájen konkurz, zda jsou zahájena soudní rozhodnutí a rozsáhlá exekuční řízení, doporučuje advokát.
Kde zkontrolovat
Zahájený případ úpadku lze zkontrolovat na webových stránkách Jednotného federálního registru informací o úpadku. Soudní úkony lze kontrolovat na webových stránkách obecného soudu a na stránkách magistrátu v místě registrace prodávajícího a místě pozemku. Zahájené exekuční řízení – na webových stránkách Federální soudní služby. Jsou-li kupované předměty ve společném spoluvlastnictví, pak je třeba zkontrolovat i manžela vlastníka, i když je právo zapsáno pouze na jednoho.
Přečtěte si více o kontrole majitele v našem materiálu: Jak prověřit prodejce bytu a nenaletět podvodníkovi. Kontrolní seznam
4. Nákup dacha s registrovanými lidmi
Na obtíž mohou být v domě evidovaní lidé, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil. Předepsáno prostřednictvím domovní knihy, která je v rukou majitele. Stává se ale, že při prodeji domu jej majitel nepřevede na kupujícího a ten získá dům s lidmi, kteří jsou v něm registrováni, řekla Tatyana Maksimova, vedoucí oddělení příměstských nemovitostí společnosti Inkom-Nedvizhimost.
Venkovské nebo zahradní domky často nejsou legálně k bydlení. Tato skutečnost nijak neovlivňuje dovolenou. Ale zaregistrovat se v takovém domě prostě nefunguje. Chcete-li to provést, musíte ji přenést ze zahrady do obytné. Přečtěte si více o tom, jak to lze provést v našem materiálu: Zaregistrujte se v zemi: jak předělat zahradní domek na obytný a ušetřit peníze.
Na obtíž mohou být osoby registrované v domě, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil (Foto: Studio MDF//shutterstock.com)
Příklad z praxe Taťány Maksimové:
— Kupci koupili zchátralý dům na staré dači na předměstí. Prodejci řekli, že tam není žádná domovní kniha. Samotný dům byl rekonstruován, byl postaven téměř nový dům. Ve výsledku se ukázalo, že jsou v ní zapsáni tři lidé, z nichž jedna je na psycho-neurologickém internátu. Noví majitelé je museli vypsat.
5. Nedostatek zeměměřictví
Problémem kupujícího může být chybějící zaměření pozemku, na kterém se chata nachází. „Dohodnout se lze i v případě absence zaměření pozemku, převod vlastnictví bude zapsán na vás. Pokud však akvizice proběhne se zapojením hypotečních fondů, bude banka potřebovat kompletní balík dokumentů,“ říká Anna Pochikaeva.
Podle zákona je před nakládáním s pozemkem nutné provést pozemkový průzkum. Rosreestr někdy zmešká transakce s pozemky bez průzkumu, ale nyní jsou takové pozemky stále méně obvyklé, říká Natalia Vodolagina, partnerka advokátní kanceláře Westside.
Spory s geodézií lze minimalizovat, pokud jsou hranice pozemku na katastrální mapě již definovány ve výpisu z USRN. Pro snížení rizika sporů o hranice pozemku můžete přizvat i katastrálního inženýra, aby určil skutečné hranice pozemku. Musíte se také ujistit, že údaje uvedené ve výpisu z USRN odpovídají parametrům domu. „Navíc se doporučuje požádat vlastníka o zadání územního plánu pozemku (GPZU). Tento dokument si může objednat pouze vlastník. Ukáže, co a jaké velikosti lze na místě postavit, jak se to dá využít,“ dodal právník.
Přečtěte si také
6. Překryvné okraje
Dalším možným problémem při koupi chaty je vytyčení hranic pozemku na hranici sousedských nebo společných prostor. “Velmi často ve vesnicích můžete pozorovat následující obrázek: jeden soused mírně posunul plot na místo druhého, další udělal totéž, a v důsledku toho může majitel extrémního místa vynechat několik akrů půdy. Nejhorší možností je zjistit, že dům, který jste si koupili, je ve skutečnosti na pozemku souseda, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova. Konkrétním případem takového problému podle ní může být vysazení hranic pozemku na hranici lesního fondu. To může překážet při stavbě na něm.
Aby se tak nestalo, je lepší kontaktovat katastrálního inženýra, který musí ověřit souřadnice z výpisu USRN pro konkrétní území pomocí geodetických zařízení. Uložení hranic na hranicích lesního fondu si můžete ověřit na příslušných regionálních portálech, např. na geoportálu Moskevské oblasti. „Pokud dojde k překrývání, požádejte prodejce, aby to před transakcí vyloučil. Zpravidla to lze ve většině případů provést zjednodušeným způsobem za několik dní, “dodal právník.
7. Není pro celoroční použití
Dacha je dům pro sezónní bydlení, obvykle od května do září včetně. Poté je dům uzavřen a zakonzervován až do další letní sezóny. Existují případy, kdy kupující plánují žít v zemi déle, i když v praxi to není možné. Před koupí je proto potřeba zvážit, jak byl dům postaven – pro celoroční užívání nebo jako letní.
„Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. To je chyba. Pro zimní domov potřebujete dobrou izolaci domu a všech komunikací a vytápění,“ varovala Anna Pochikaeva.
Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. Toto je chyba (Foto: Irina Dainakova/shutterstock.com)
8. Neoprávněné stavby
Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami. Existují situace, kdy má prodávající vlastnické právo pouze k pozemku, ale obytný dům a hospodářské budovy na něm umístěné nejsou registrovány, uvedl příklad vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov a partneři.
„Z hlediska nabytí vlastnického práva zde není žádný problém, neboť stavby stojí na pozemku a nabývá je kupující. Problémy však mohou nastat ve chvíli, kdy se kupující rozhodne k nim přihlásit své vlastnictví, což je nutné například pro připojení plynu,“ upozornil právník.
V této fázi může nový majitel zjistit, že dům byl postaven s výraznými porušeními. Částečně se například nachází na cizím pozemku, což brání jeho zapsání do katastru a zápisu vlastnických práv. Aby se tomu zabránilo, je vhodné zakoupit již navržené předměty.
Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami (Foto: Studio MDF/shutterstock.com)
9. Staré komunikace
Skrytým problémem se mohou stát i staré opotřebované komunikace, které nebyly převedeny do bilance specializovaných organizací nebo samospráv. Může se jednat o opotřebovaný transformátor, který nebyl předán distribuční organizaci, nebo o most bez vlastníka vedoucí do vesnice, která se v zimě stává nebezpečnou.
„Tato zařízení mají jeden společný problém – nepřecházejí do bilance organizace, která by měla být zodpovědná za jejich provoz. Donutit síťovou organizaci k opravě takového transformátoru nebo obec k vyčištění takového mostu je náročný úkol,“ říká právník.
Je obtížné se před takovým problémem zcela chránit, ale můžete snížit rizika. Zeptejte se například potenciálních sousedů, kteří o všech problémech v obci vědí a často jsou ochotni se o ně podělit.
Viz také:
Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC Real Estate
